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Foi publicado, pela Prefeitura de São Paulo (SP), o Decreto 62.878 de 30 de outubro de 2023, que regulamenta a concessão de benefícios para retrofits no perímetro do Programa Requalifica Centro (“Decreto”). A medida visa estimular o adensamento no Centro, priorizando o uso habitacional, projetos sustentáveis, valorização do patrimônio ambiental e histórico-cultural (art. 3º). Os benefícios previstos consistem em cobrir até 25% das despesas com a reforma ou requalificação do imóvel (art. 4º).

Dentre os requisitos necessários para enquadramento no programa estão: (i) imóvel localizado no perímetro do programa Requalifica; (ii) uso do imóvel para habitação de interesse social I e II (HIS), habitação de mercado popular (HMP), conjunto residencial com mais de duas unidades ou não residencial compatível ou tolerável à vizinhança residencial (com exceções); (iii) proprietário ou possuidor sem inscrição na dívida ativa; (iv) projeto com pontuação superior a 15 pontos na tabela de externalidades positivas (anexa ao decreto); e (v) projetos em conformidade com a legislação edilícia municipal.

O benefício poderá ser solicitado pelos proprietários ou possuidores dos imóveis (caput e § único do art. 7º), no âmbito dos chamamentos públicos a serem realizados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (“SMUL”), mediante apresentação de requerimento com a documentação estabelecida no decreto. Os projetos serão analisados pela SMUL, que também será responsável por realizar chamamento (art. 2º e 11), conforme os critérios dos art. 12 a 15 do Decreto. Se concedido o benefício, o empreendimento deverá atender as obrigações indicadas nos art. 16 a 20, dentre as quais: (i) não alterar a categoria de uso por 10 anos; (ii) executar as obras de acordo com as exigências de sustentabilidade exigidas para obras públicas; (iii) divulgar o apoio concedido pelo poder público; (iv) fornecer dados solicitados para monitoramento da obra; e (v) outras contrapartidas estabelecidas pelo poder público no ato de abertura do chamamento público.

A inobservância das regras do decreto que impliquem infrações pode acarretar, aos beneficiados, multa de até três vezes o valor do benefício recebido (para infrações gravíssimas) (art. .30). O decreto também estabelece as regras para o chamamento público de concessão dos benefícios, avaliação de projetos, e monitoramento das medidas (art. 33 a 39). Os benefícios poderão ser concedidos até 14 de setembro de 2027 (art. 5º, parágrafo único). A íntegra do decreto pode ser verificada aqui.

O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (“Conpresp”) acatou, em 05 de outubro de 2023, o pedido de tombamento de parte do bairro de Pinheiros, em São Paulo, comprometendo mais de R$ 1 bilhão de VGV (valor geral de vendas), dentro de um perímetro de 20 mil metros quadrados.

As intervenções nos imóveis, localizados em tal área, deverão ser submetidas à prévia análise e deliberação do Conpresp, com o intuito de garantir a proteção e a preservação do patrimônio histórico e cultural, assegurando que os edifícios e áreas de valor arquitetônico e histórico do bairro de Pinheiros sejam preservados.

A decisão é preliminar e serviu para a abertura de um estudo para o tombamento definitivo dessas áreas. Contudo, apesar desse processo de tombamento estar em fase inicial, a legislação dispõe que, durante o estudo da viabilidade do tombamento, as áreas localizadas dentro do perímetro estudado e as áreas envoltórias ficam paralisadas, impossibilitando, portanto, a aprovação de obras na Prefeitura de São Paulo (PMSP) nos imóveis localizados nesta região.

Todos os projetos atualmente em processo de aprovação perante a PMSP não poderão ser concluídos até o término do estudo de tombamento de Pinheiros, acarretando a interrupção de todas as futuras obras na região.

Não há prazo legal de conclusão do estudo de tombamento de regiões, o que pode levar anos para que o Conpresp decida acerca do valor histórico do bairro de Pinheiros e dos bens incluídos na análise para tombamento.

A Proposta de Emenda à Constituição (“PEC 45”), atualmente em apreciação pelo Senado, permite que o Prefeito de cada um dos municípios atualize a base de cálculo do IPTU, por meio de decreto, sem a necessidade de tal atualização passar pela Câmara Municipal.

O IPTU é um imposto de competência municipal, conforme previsto na Constituição Federal. A alteração prevista na PEC 45, portanto, permite que o chefe do poder executivo municipal aumente a capacidade de arrecadação do município por meio do aumento da base de cálculo do IPTU, devendo ser observado, para tal aumento, os critérios que venham a ser previstos em lei municipal.

A legislação vigente autoriza os chefes do poder executivo municipal a somente atualizar os valores contidos na planta genérica de valores pela inflação. Contudo, eventual aumento do valor venal dos imóveis deve passar pela apreciação do poder legislativo municipal, conforme entendimento do STF e do STJ.

O aumento da competência dos prefeitos pode ocasionar um aumento no número de processos discutindo o valor que será cobrado de IPTU, levando-se em consideração que a celeridade da alteração será maior, ao não ter que ocorrer um processo legislativo – atualmente necessário.

Você pode acessar o inteiro teor da PEC 45 clicando aqui.

Visando modernizar e garantir a segurança dosprocedimentos extrajudiciais, o Operador Nacional do Sistema de Registro deImóveis (ONR) publicou a Instrução Técnica de Normalização nº 02, de 11 deoutubro de 2024, que regulamenta o uso de assinaturas eletrônicas nos atos deregistro de imóveis.

Dentre as principais novidades da InstruçãoTécnica, temos a definição da Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis doRegistro de Imóveis (LSEC-RI), que inclui serviços de assinaturaeletrônica válidos perante o registro de imóveis. Integram a lista do LSEC-RI:

• Certificados ICP-Brasil;
• AC/GOV.BR;
• Certificado de Atributo – ONR/RIB (em implementação);
• ICP-RC e IdRC (utilizado pelo registro civil de pessoas naturais);
• Certificado Notarizado/e-Notariado (https://assinatura.e-notariado.org.br/private);
• Assinador ONR (ou documento físico digitalizado em sua plataforma), mediante reconhecimento biométrico ou certificado digital (https://assinador.registrodeimoveis.org.br/);
• Assinador RIB (ou documento físico digitalizado em sua plataforma), mediante reconhecimento biométrico ou certificado digital (https://assinador.registrodeimoveis.org.br);
• Assinador RCPN (https://assinatura.registrocivil.org.br/).

As assinaturas realizadas por meio dos serviçosindicados anteriormente são válidas para todos os documentos apresentados noregistro de imóveis, com algumas exceções. Alguns documentos só são aceitos seassinados com ICP-Brasil, e-Notariado e IdRC/ICP-RCPN (art. 5º):

• Instrumentos particulares de constituição, transferência, modificação, renúncia ou extinção de direitos reais sobre imóveis (ex. compromisso de compra e venda, contratos de alienação fiduciária, entre outros);
• Instrumentos particulares de quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor (ex. termos de quitação e liberação de garantias) e eventuais procurações para a prática desses atos;
• Consentimento expresso dos proprietários e demais titulares de direitos reais do imóvel nos procedimentos de adjudicação compulsória e de usucapião extrajudicial.
• Compromisso de compra e venda de unidades em loteamento/incorporação e seus distratos/aditivos somente se exige ICP-Brasil, e-Notariado e IdRC/ICP-RCPN dos vendedores)

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Alguns documentos aceitam qualquer modalidadeindicada no LSEC-RI:

• Cédulas de crédito rural, de produto rural, comercial, industrial, à exportação, imobiliária, hipotecária e bancária (§ 3º);
• Testemunhas em documento particular que o exija (§ 4º);
• Requerimentos apresentados ao registro de imóveis;
• Consentimento expresso de confrontantes (§ 5º);
• Documentos assinados por (art. 6º):
   
  • Entidades do SFI;

   

  • Entidades do SFH;

   

  • Cooperativas de crédito;

   

  • Companhias securitizadoras e agentes fiduciários;

   

  • Administradoras de consórcios de imóveis;

   

  • Instituições financeiras autorizadas pelo Bacen.

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Ainda sobre as assinaturas eletrônicas, admite-se aassinatura eletrônica por ferramentas/modalidades diferentes, desde que todasestejam previstas da LSEC-RI (art. 8º).

A validade da assinatura eletrônica é verificada nomomento da aposição da assinatura e não da sua apresentação ao registro deimóveis (art. 9º). Com isso, torna-se indiferente o vencimento posterior docertificado digital utilizado.

A assinatura híbrida (por meio físico oueletrônico) agora é possível também para documentos particulares. Contudo, deveser observado o seguinte procedimento: após a assinatura física (com firmareconhecida – se necessário), o documento precisa ser objeto de digitalizaçãoautêntica em padrão PDF/A (Decreto 10.278/2020), devendo as demais assinaturasserem realizadas por meio das modalidades previstas no LSEC-RI (art. 10).

Assinatura com certificado digital e-CNPJ(modalidade ICP-Brasil) dispensa a apresentação de documentos de representaçãoda empresa (estatuto/contrato social ou ata de eleição dos representantes)(art. 12).

Outro ponto interessante é que a impressão dedocumentos nato-digitais (assinados eletronicamente) não é aceita comodocumento original, salvo se o provedor de assinatura permitir o acesso econferência do documento assinado, como leitura de QR-Code, hash ouendereço eletrônico indicados no documento impresso (art. 4º, § 3º).

A regulamentação tem por objetivo a facilitação douso de tecnologias digitais no registro de imóveis e a padronização dosprocedimentos pelos oficiais de registro de imóveis, o que é fundamental para obom andamento do tráfego imobiliário. O inteiro teor da instrução pode serverificado aqui.

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A Receita Federal (RFB) publicou na última sexta-feira (20) a Instrução Normativa n.º 2.222/2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado. Essa possibilidade foi introduzida pela Lei n.º 14.973 de 16 de setembro de 2024, que reonerou a folha de pagamento. Pessoas físicas: Podem atualizar o valor dos imóveis pagando 4% sobre a diferença (art. 6º da Lei).Pessoas jurídicas: Podem atualizar o valor dos imóveis do ativo permanente pagando 6% de IRPJ e 4% de CSLL (art. 7º da Lei).A medida se aplica a bens imóveis no Brasil e no exterior (art. 4º da IN), exceto para imóveis que:1. Não foram declarados no exercício de 2024 (ano-calendário de 2023).2. Foram adquiridos no curso do ano-calendário de 2024.3. Foram alienados, baixados ou liquidados antes da data de atualização (art. 6º da IN).A atualização deve ser feita mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) via portal e-CAC com o pagamento do tributo correspondente. O prazo limite para o pagamento é 16 de dezembro de 2024.Embora a medida seja bem-intencionada, a venda do imóvel antes de 15 anos após a atualização resultará em alteração do ganho de capital e em um aumento de tributo, desincentivando a atualização para venda a curto prazo. O benefício só se aplicará integralmente após 15 anos.

A íntegra da IN pode ser conferida aqui: https://lnkd.in/dkSuDTiP

Estamos muito felizes em compartilhar que o PMK Advogados foi mais uma vez reconhecido pelo Leaders League na área de Imobiliário e, pela primeira vez, em Mercado de Capitais: Dívida (DCM)! Esse reconhecimento reflete o compromisso e a dedicação da nossa equipe em entregar resultados de excelência aos nossos clientes. Seguimos juntos, com orgulho do trabalho que construímos todos os dias. Confira os resultados aqui.

Imobiliário

• Fernando Maximiano, Rafael Gobbi e Patrícia Monteiro

Mercado de Capitais: Dívida (DCM)

• Rafael Gobbi, Rana Moraz e Ricardo Stuber

O Conselho Monetário Nacional (CMN) divulgou, em 22 de maio de 2025, a Resolução CMN nº 5.212/2025, que altera CMN altera regra sobre lastro de CRIs, CRAs e CDCAs.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) divulgou, em 22 de maio de 2025, a Resolução CMN nº 5.212/2025, que altera a Resolução CMN nº 5.118/2024, a qual dispõe sobre o lastro na emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs) e Certificados de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCAs).

Com a nova norma, o inciso I do artigo 3º da Resolução nº 5.118 passa a conter nova redação, vedando a utilização, como lastro desses certificados, títulos de dívida cujo devedor, codevedor ou garantidor seja pessoa jurídica cujo setor principal de atividade não seja o setor imobiliário (para CRIs) ou o agronegócio (para CRAs e CDCAs), sendo que, nos termos do inciso II do artigo 2º da Resolução nº 5.118, considera-se como “setor principal de atividade”o setor de uma companhia responsável por mais de 2/3 (dois terços) de sua receita consolidada, apurada com base nas demonstrações financeiras do último exercício social publicadas.

A Resolução também estabelece que essa nova redação não se aplica aos CRIs, CRAs e CDCAs que, antes da sua entrada em vigor, já tenham sido devidamente distribuídos ou tenham sido objeto de requerimento de registro de distribuição pública perante a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A Resolução nº 5.212 entrará em vigor na data de sua publicação no Diário Oficial da União.

Recentemente, realizamos no PMK um café da manhã especial sobre os impactos da Reforma Tributária, promovendo um encontro entre as equipes do PMK Advogados e do VPBG Advogados.

Durante o evento, discutimos pontos cruciais da Lei Complementar 214/2023, que entra em vigor em 2026, e exige atenção imediata dos setores envolvidos, como o imobiliário e o de mercado de capitais.

O encontro reforça a importância de um alinhamento técnico multidisciplinar neste período de transição, garantindo que todas as áreas estejam preparadas para orientar clientes e tomar decisões estratégicas com segurança e eficiência.

Agradecemos aos parceiros do VPBG Advogados pela troca rica e colaborativa. Seguimos comprometidos em compartilhar conhecimento e entregar soluções jurídicas de excelência.

Confira o vídeo que preparamos aqui.

O Latin Lawyer divulgou na última quinta-feira (25) uma matéria sobre o aumento da demanda por especialistas em Real Estate na América Latina, destacando o comentário do nosso sócio Ricardo Stuber.

Na reportagem, Ricardo reforçou a importância de contar com profissionais com forte formação técnica e experiência prática em operações estruturadas envolvendo mercado de capitais, uma tendência que vem impulsionando a busca estratégica por talentos na área imobiliária.

O texto também ressalta que novas classes de ativos, como data centers e projetos de energia renovável vem aumentando a complexidade das operações imobiliárias no Brasil, exigindo soluções jurídicas cada vez mais sofisticadas e multidisciplinares.

O PMK Advogados marcou presença no Uqbar Experience 2025, um dos principais eventos voltados aos desafios e oportunidades dos Certificados de Recebíveis (CRs), realizado em São Paulo.

Nosso sócio Ricardo Stuber teve participação ativa nas discussões e contribuições técnicas ao longo do evento. Com a honra de organizar e moderar o painel “1 ano de RCMN 5.118: Sobrevivemos”, Ricardo conduziu um debate de alto nível com Mayra Pádua (Banco ABC Brasil) e Caio de Albuquerque ( EQI Investimentos), analisando os impactos práticos após a Resolução CMN 5118, que limitou o lastro de operações de CRI eCRA, bem como as perspectivas para o futuro.

Além disso, Ricardo integrou o painel “CRs como instrumentos de Captação Universal”, trazendo reflexões estratégicas sobre o papel dos Certificados de Recebíveis no financiamento de múltiplos setores da economia.

A participação do PMK no evento reforça nosso compromisso com a evolução do mercado de capitais, o acompanhamento das mudanças regulatórias e a entrega de soluções jurídicas eficientes, seguras e inovadoras para nossos clientes.

Agradecemos à Uqbar e aos organizadores pelo convite e pela excelente realização do evento.