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Na quinta-feira de 21 de dezembro de 2023, foi aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo, por 46 votos favoráveis e 9 contrários, a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, complementar ao Plano Diretor. A lei vigente atualmente foi aprovada em 22 de março de 2016 e define as regras para o uso e ocupação do solo na cidade, visando fomentar o desenvolvimento urbano sustentável, a inclusão social e a preservação ambiental.

As alterações advindas da revisão aprovada abarcam, dentre outros, as seguintes nuances:

1. Flexibilização dos limites de altura: os parâmetros para a altura das edificações foram atenuados, facultando a edificação de prédios de maior altitude. Nesse contexto, nas zonas de centralidade, a cota máxima passou de 48 metros para 60 metros, enquanto nas zonas mistas, a altura máxima foi elevada de 28 metro para até 42 metros. Simultaneamente, a nova redação estipula uma redução na porcentagem mínima necessária para viabilizar a verticalização em determinadas quadras, que passa de 50% para 40%. Deste modo, se ao menos 40% das edificações em um quarteirão ultrapassarem os limites estabelecidos, fica permitida a verticalização nos mesmos moldes das já existentes em toda a extensão do quarteirão. O texto aprovado também se mostra condescendente quanto à verticalização nas denominadas “vilas”, enquadradas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), aumentando o limite de altura de construção nas redondezas das vilas de 15 metros para 28 metros no interior dos bairros;
2. Fixação de diretrizes para o número de vagas de determinado empreendimento: o número de vagas dispostas na planta do empreendimento, com a nova redação, guarda relação direta com as dimensões dos apartamentos. Para unidades com ao menos 30m², será permitida apenas uma vaga, enquanto para imóveis de maiores proporções, será concedida uma vaga para cada 60m² de área construída;
3. Intensificação no adensamento dos eixos de transporte: ampliação dos eixos verticais, com modificação na distância permitida para a construção de edifícios próximos às estações de trem e de metrô, alterada de 600m para 700m, bem como aos pontos de ônibus, aumentando de 300m para 400m, abrangendo propriedades em quadras situadas ao menos pela metade dentro desses parâmetros. Ademais, a nova redação possibilita às construtoras edificar em áreas de futuros eixos de transporte, mesmo antes da concretização do eixo, mediante o pagamento do valor de 20% de outorga onerosa;
4. Incentivos para a construção de moradias populares: estímulo na produção de Habitação de Interesse Social (HIS), permitindo a construção destes em quase todas as zonas da cidade, excetuando as áreas inseridas nas zonas exclusivamente residenciais (ZER), zonas predominantemente residenciais (ZPR) e as zonas de corredor (ZCOR-1). Tais empreendimentos devem destinar parte de suas unidades a famílias com renda de até 6 salários mínimos. Neste sentido, houve a flexibilização nos gabaritos de altura e a permissão de HIS em áreas de preservação ambiental, impactando diretamente as chamadas Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM);
5. Alterações nos processos de tombamento: representa, em termos gerais, uma redução na autonomia do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) nos processos de tombamento. Nos termos da nova redação, qualquer proposta de tombamento deverá ser formulada pelo Conpresp e enviada à prefeitura, que a submeterá à Câmara em formato de projeto de lei para aprovação. Além disso, o tombamento do entorno de imóveis com valor histórico (área envoltória) terá duração de apenas 180 dias, aplicável inclusive a áreas que já tem tombamento definitivo de áreas envoltórias, exigindo a formulação de propostas de tombamento mesmo para estas.

A nova lei aborda ainda diversos temas, como, por exemplo (i) a revisão da definição de “gabarito de altura” – hoje definido como altura máxima dos edifícios, agora compreendido como “a diferença entre o pavimento térreo e o nível da cobertura”, de modo que as casas de máquinas, caixa d’água e áreas de áticos seriam excluídas do cálculo; (ii) a proibição da instalação de ferros-velhos ou comércios de materiais destinados à reciclagem nos lotes no perímetro do Requalifica Centro; (iii) a remoção do limite de terreno para shoppings e templos, entre outras disposições.

O projeto de lei da nova lei foi remetido para o prefeito, que poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra.

As Superintendências de Supervisão de Investidores Institucionais (“SIN”) e de Securitização e Agronegócio (“SSE”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) publicaram, em 22 de abril de 2024, o Ofício-Circular-Conjunto nº 1/2024/CVM/SIN/SSE (“Ofício SIN/SSE 01/24”), que divulga nova funcionalidade do sistema integrado de gestão cadastral de fundos de investimento no cadastro nacional de pessoas jurídicas (“Integra CNPJ”).

O Integra CNPJ é um sistema conjunto da Receita Federal do Brasil (“RFB”) e da CVM que otimiza o processo de registro de fundos de investimento perante ambos os órgãos, ao permitir que administradores de fundos de investimento solicitem registros no cadastro nacional da pessoa jurídica (“CNPJ”) no momento do cadastro do fundo perante a CVM, sem necessidade de solicitação posterior e apartada à RFB. O novo sistema entrou em produção em 12 de dezembro de 2022, após a publicação do Ofício-Circular-Conjunto nº 3/2022/CVM/SIN/SSE (“Ofício SIN/SSE 03/22”), operando parcialmente, com funcionalidades a serem implementadas, tais como a realização de atualizações cadastrais dos fundos em interface da CVM com a RFB, divulgada por meio do Ofício-Circular-Conjunto nº 5/2022/CVM/SIN/SSE (“Ofício SIN/SSE 05/22”), também de dezembro de 2022, e ainda não operacional.

O Ofício SIN/SSE 01/24, por sua vez, divulga informações complementares ao Ofício SIN/SSE 03/22 e ao Ofício SIN/SSE 05/22. Conforme informado pela autarquia, está disponível funcionalidade do Integra CNPJ que notificará o administrador quando o sistema da RFB retornar com mensagem de erro, possibilitando acompanhamento mais efetivo de eventuais providências a serem adotadas para efetivação do registro e concessão de CNPJ via sistema.

O Ofício SIN/SSE 01/24 também informa que permanece em desenvolvimento a exclusão de exigência de apresentação do protocolo de pedido de baixa do CNPJ quando do cancelamento de registro do fundo perante a CVM. E, nesse sentido, orienta que enquanto a exigência não for excluída, os administradores deverão anexar cópia do Ofício SIN/SSE 01/24 no campo até então utilizado para apresentação do referido protocolo.

Destaca-se que caso o usuário tenha qualquer dificuldade na operacionalização do Integra CNPJ, suporte pode ser acionado pelo e-mail suporteexterno@cvm.gov.br.

O Ofício SIN/SSE 01/24 pode ser acessado clicando aqui. O Ofício-SIN/SSE 03/22 pode ser acessado clicando aqui. O Ofício SIN/SSE 05/22 pode ser acessado clicando aqui.

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Em 01 de dezembro de 2023, entrou em vigor a Resolução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 194, editada em 17 de novembro de 2023 (“Resolução CVM 194”), que alterou a Resolução CVM nº 60, de 23 de dezembro de 2021 (“Resolução CVM 60”) para compatibilizá-la com a Lei nº 14.430, de 03 de agosto de 2022 (“Lei nº 14.430”) editada posteriormente.

De acordo com a CVM, as alterações foram conduzidas sem a realização de análise de impacto regulatório em razão da mera adequação a direitos e obrigações definidos na Lei nº 14.430. Segundo o órgão regulador, tais modificações são consideradas como de “baixo impacto”, sem imposição de custos regulatórios ou se tratam de meros ajustes ou refinamentos redacionais.

Destacamos abaixo algumas das principais alterações da Resolução CVM 60, à luz da Resolução CVM 194 e do Ofício Interno nº 11/2023/CVM/SDM/GDN-2, datado de 16 de novembro de 2023, no qual foi justificada a dispensa de análise de impacto regulatório (“Ofício Interno nº 11/2023”).

Aquisição do lastro até a integralização dos certificados de recebíveis

Considerando que a Lei nº 14.430 prevê que “os direitos creditórios que lastrearão os Certificados de Recebíveis serão previamente identificados, atenderão aos critérios de elegibilidade previstos no termo de securitização e deverão ser adquiridos até a data de integralização dos Certificados de Recebíveis”, a CVM incluiu no art. 17 da parte geral da Resolução CVM 60 a possibilidade de que sejam emitidos títulos de securitização sem que o lastro tenha sido devidamente adquirido pela companhia securitizadora, sendo certo que a aquisição deverá ocorrer até a data de integralização dos títulos pelos respectivos investidores.

Extensão de previsão de revolvência para todos os segmentos econômicos

Entendendo que, com a vigência da Lei nº 14.430, a revolvência passou a ser permitida para todos os segmentos econômicos, a CVM, por meio da Resolução CVM 194, realizou os devidos ajustes no texto da Resolução CVM 60, transpondo a definição de revolvência do Anexo Normativo II, art. 4º, § 1º, para o art. 2º da parte geral, bem como criando uma seção I no Capítulo IX, contemplando novos arts. 43-B e 43-C, com as devidas adaptações formais.

Registro ou averbação de títulos de securitização lastreados em direitos creditórios imobiliários

O art. 3º do Suplemento A da Resolução CVM 60 foi alterado para constar que o “instrumento de emissão de títulos de securitização lastreados em direitos creditórios imobiliários deve estar registrado, conforme o caso, no cartório de registro de imóveis competente, EXCETO QUANDO O LASTRO DA EMISSÃO CONSISTIR EM CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO”.

Deste modo, a CVM deixou evidente que, caso a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) seja realizada sem a correspondente emissão de cédulas de crédito imobiliário (“CCI”), o termo de securitização deverá ser levado a registro no cartório de registro de imóveis competente.

Revogação da vedação do exercício do papel de agente fiduciário e outras atividades

Quando da edição da Resolução CVM 60, constava uma vedação à prestação, pelo agente fiduciário ou por partes a ele relacionadas de quaisquer outros serviços para a emissão, devendo a sua participação estar limitada às atividades relacionadas à função de agente fiduciário. Contudo, a Resolução CVM 194 revogou tal disposição da Resolução CVM 60, de modo que o agente fiduciário ou partes a ele relacionados possam prestar outros serviços à emissão, ressalvado o quando previsto no art. 6º da Resolução CVM nº 17, de 09 de fevereiro de 2021 (“Resolução CVM 17”), que possui regra específica para a matéria.

Deste modo, entende-se que os agentes fiduciários ou partes a eles relacionadas poderão ser contratados para realizarem outras funções dentro de uma mesma emissão, como a de instituição custodiante, entre outras aplicáveis.

Contratação de prestadores de serviços – agência de classificação de risco e custodiante

A CVM alterou a redação da Resolução CVM 60 visando a redução dos custos da operação para deixar claro que nas ofertas destinadas ao público em geral, a classificação de risco deve ser atualizada no mínimo anualmente ou caso haja alteração na classificação de risco da companhia emissora, ou conforme definido no instrumento de emissão.

Adicionalmente, a CVM incluiu regramento acerca do controle e guarda do lastro por parte da companhia securitizadora, em uma hipótese específica, composta por três elementos cumulativos (i) sem varejo, (ii) sem negociabilidade e (iii) não aplicável a títulos de crédito (que já possuem controles dentro do Sistema Financeiro Nacional).

Controle de recursos por meio de instituição de pagamento

A CVM alterou o §1º do art. 37 da Resolução CVM 160, para permitir que os direitos creditórios possam ser recebidos em conta escrow ou outro tipo de conta ou arranjo em instituições de pagamento, além das instituições financeiras. Tal alteração decorre da redação da Resolução da CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2023 (“Resolução CVM 175”), tendo em vista o tratamento conferido aos fundos de investimento em direitos creditórios – FIDC.

Aumento do limite de concentração máxima de 20% por devedor ou coobrigado a todos os títulos de securitização

A CVM incluiu a previsão do limite de concentração máxima de 20% por devedor ou coobrigado a todos os títulos de securitização (“Limite de Exposição”), aplicando-se aos demais segmentos que não apenas

de CRI e CRA, salvo se o devedor ou coobrigado for (i) companhia aberta; (ii) instituição financeira ou equiparada; ou (iii) entidade que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do título de securitização elaboradas em conformidade com o disposto na Lei nº 6.404, de 1976 e auditadas por auditor independente registrado na CVM.

Adicionalmente, estabeleceu que o Limite de Exposição pode ser excepcionado nos títulos de securitização (a) exclusivamente destinados a investidores profissionais, em linha com dispensa hoje existente para os CRA; (b) exclusivamente destinados a um grupo econômico, seus administradores e controladores ou (c) devidos por devedor ou coobrigado classificados como cooperativa agropecuária, desde que suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão sejam elaboradas e divulgadas consoante à legislação específica e auditadas por auditor independente registrado na CVM.

Assembleia especial de investidores – prazo para convocação, quórum de instalação e deliberação

O prazo de convocação da assembleia especial de investidores no caso de deliberação relacionada à insuficiência de ativos na Resolução CVM 60 passa a ser de 15 (quinze) dias de antecedência da data de sua realização, em linha com o previsto na Lei nº 14.430 e, a assembleia será instalada, em primeira convocação, com a presença de titulares dos CRI que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) do valor global dos títulos ou, em segunda convocação, independentemente da quantidade de titulares dos CRI, sendo consideradas válidas as deliberações tomadas pela maioria dos presentes, em primeira ou em segunda convocação

É importante destacar que o prazo de 15 (quinze) dias é exclusivamente aplicável à hipótese de assembleia especial de investidores relacionada à insuficiência de ativos, de forma que para assembleias especiais que deliberarão sobre outras matérias foi mantido o prazo mínimo de 20 (vinte) dias de antecedência para a sua convocação.

Ainda, foi acrescido um novo §1º-A no art. 26 da Resolução CVM 60, que possibilitou que a primeira e a segunda convocações sejam realizadas simultaneamente, especialmente no caso de deliberação sobre as demonstrações financeiras, com o objetivo de tornar o procedimento mais ágil, reduzindo os custos de cumprimento das exigências normativas.

Vale ressaltar ainda que a Resolução CVM 60 passou a prever que as convocações de assembleias especiais de investidores sejam disponibilizadas apenas na página que contém as informações do patrimônio separado na rede mundial de computadores, sem a necessidade de envio de convocação para cada investidor individualmente.

Transferência da administração do patrimônio separado

O § 1º do art. 39 da Resolução CVM 60 estabelecia que, na hipótese de “insuficiência dos ATIVOS INTEGRANTES do patrimônio separado para A SATISFAÇÃO INTEGRAL DOS títulos de securitização” (redação dada pela Resolução CVM 194), cabia ao agente fiduciário convocar assembleia especial de investidores para deliberar sobre a administração ou liquidação do patrimônio separado. Para adequar a redação do dispositivo regulamentar à redação presente na Lei nº 14.430, passou a constar em tal dispositivo que o agente fiduciário só a convocará caso a companhia securitizadora não o faça.

Adicionalmente, o § 2º do art. 39 prevê que, nas hipóteses nas quais cabe ao agente fiduciário assumir imediatamente a custódia e a administração do patrimônio separado, ele deve, em até 15 dias, convocar assembleia especial de investidores para deliberar sobre a substituição da companhia securitizadora ou liquidação do patrimônio separado. Ocorre que, anteriormente à Resolução CVM 194, não havia um marco a partir do qual começaria a contagem do prazo para que o agente fiduciário convocasse a assembleia. Assim, a CVM estabeleceu que o prazo começa a contar da ciência do agente fiduciário da decretação de falência ou recuperação judicial ou extrajudicial da companhia securitizadora, prevista no inciso II do art. 39.

Ainda, no mesmo parágrafo, a CVM incluiu que o prazo para realização da assembleia será de até 20 dias em primeira convocação e até 8 dias em segunda convocação, considerando que a troca da companhia securitizadora é uma medida de urgência.

Leia na íntegra a Resolução CVM 194 e o Ofício Interno nº 11/2023, disponíveis neste link.

O The Latin American Lawyer divulgou no último dia 25 a assessoria prestada pelo PMK Advogados ao Fundo de Gestão Imobiliária da HSI. A transação foi liderada pela sócia Rana Moraz Müller, juntamente com as advogadas Renata Rugna Vaqueiro, Julia Emy Campos, Ana Júlia Junqueira de Carvalho e Flávia Cervantes.

A operação contou com a participação do Banco Itaú BBA como coordenador líder da oferta pública, realizada sob o rito de registro automático conforme a Resolução 160 da CVM e foi destinada exclusivamente a investidores profissionais. Os recursos captados foram direcionados para a aquisição da antiga sede da Oi no bairro do Leblon, na cidade do Rio de Janeiro.

Para saber mais, acesse aqui.

A Lei nº 14.711, de 30 de outubro 2023, denominada “Marco Legal das Garantias” trouxe inovações à Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 (“Lei das S.A.”), no que diz respeito à emissão de debêntures.

Uma das principais alterações decorre da revogação do inciso II do artigo 62 da Lei das S.A., sendo certo que a inscrição da escritura de emissão, e seus eventuais aditamentos, perante a Junta Comercial competente, passa a não integrar mais o rol de requisitos para a emissão de debêntures, embora o registro do ato societário que deliberou sobre a emissão perante tal órgão, e a sua publicação, ainda sejam exigências da lei (artigo 62, inciso I).

Sobre esse assunto, o Marco Legal das Garantias, por meio das inclusões dos §§ 5º e 6º ao artigo 62 da Lei das S.A., determina diferentes procedimentos de registro e divulgação do ato societário que deliberou sobre a emissão de debêntures de acordo com a natureza da companhia. Enquanto a competência para disciplinar os procedimentos aplicáveis às companhias abertas e/ou às escrituras de emissão de debêntures objeto de oferta pública ou admitidas à negociação será da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”),a competência para disciplinar os procedimentos aplicáveis às companhias fechadas será do Poder Executivo.

Foram alteradas as competências da Assembleia Geral no âmbito da deliberação sobre a emissão de debêntures. Agora, também compete à Assembleia Geral deliberar sobre o desmembramento, do seu valor nominal, dos juros e dos demais direitos conferidos aos titulares das debêntures (artigo 59,inciso IX).

A deliberação sobre a emissão de debêntures não conversíveis em ações pelo conselho de administração, anteriormente possível apenas para as companhias abertas, passa a ser uma opção para as companhias fechadas. Além disso, a diretoria também passa a ser órgão competente para tal deliberação. Ambos os casos ficam sujeitos à não vedação pelos estatutos sociais das companhias (artigo 59, § 1º).

Também foram incluídas as seguintes disposições sobre a Assembleia de Debenturistas, conforme §§ 7º a 10 do artigo 71 da Lei das S.A.: (i) método de cômputo de votos; (ii) competência da CVM para redução de quórum necessário para aprovar modificação nas condições das debêntures de companhia aberta; (iii) previsão da autorização da CVM, mencionada anteriormente, deverá constar nos avisos de convocação, e o quórum reduzido apenas pode ser utilizado após terceira convocação; e (iv) definição de dispersão de debêntures.

Por fim, a norma dispõe que as debêntures emitidas por companhias brasileiras no exterior devem seguir observando aos requisitos previstos no artigo 62 da Lei das S.A., contudo, trouxe atualização na forma da divulgação de informações, que passam a dever ser realizadas nos sítios eletrônicos das companhias. Assim, os documentos exigidos pelas leis do país em que houver sido emitidas debêntures, acompanhados de sua tradução simples, caso não tenham sido redigidos em língua portuguesa, devem constar dos sites das companhias emissoras (artigo 73, § 3º).

Analise abaixo um quadro comparativo com as alterações na Lei das S.A.:

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Para saber mais sobre outras alterações implementadas pelo Marco Legal das Garantias, clique aqui para ler artigo adicional sobre o assunto.

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O Marco Legal das Garantias pode ser acessado aqui. A Lei das S.A. pode ser acessada aqui.

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As Superintendências de Securitização e Agronegócio (“SSE”) e de Normas Contábeis e de Auditoria (“SNC”) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) divulgaram no dia 9 de abril de 2024 o Ofício-Circular Conjunto nº 1/2024/CVM/SSE/SNC (“Ofício SSE/SNC 01/24”), com orientações aos administradores e gestores de Fundos de Investimento Imobiliário (“FII”) quanto à adequação da divulgação do regime informacional ao Anexo Normativo III da Resolução CVM nº 175 (“AN III da RCVM 175”), em especial no que diz respeito às temáticas de assembleia e distribuição de rendimentos.

Com relação à assembleia, a SSE e a SNC orientam que as informações e documentos necessários ao exercício do direito de voto devem ser divulgadas pelo administrador em sua página na rede mundial de computadores; na página da CVM na rede mundo de computadores; e na página da entidade administradora do mercado organizado em que as cotas sejam admitidas à negociação; conforme determina o art. 14 do AN III da RCVM 175 para o início da contagem do prazo para a realização da assembleia.

A área técnica da CVM entende que, no caso de convocação de assembleia por meio de carta consulta, eventual prorrogação de prazo para a manifestação dos cotistas deve ser objeto de nova carta consulta e novo comunicado ao mercado para dar publicidade à nova data. Inalterada a ordem do dia, são mantidos os votos recebidos até a comunicação da prorrogação, sendo que tal informação deverá constar no referido comunicado. Por outro lado, se houver alteração da ordem do dia com a inclusão ou exclusão de assuntos, deverá ser realizada nova convocação, com o consequente cancelamento de convocação anterior, observando-se os prazos de antecedência entre a convocação e a realização da assembleia. Nesse caso, os votos já recebidos deverão ser desconsiderados. A divulgação ao mercado com a nova data da assembleia, alteração da ordem do dia com a inclusão ou exclusão de assuntos mediante nova convocação, deverá conter ainda a informação de desconsideração dos votos já recebidos.

Sobre a assembleia para deliberar sobre as demonstrações financeiras, o Ofício SSE/SNC 01/24 dispõe sobre a aprovação automática das demonstrações financeiras, nos termos do art. 71, § 3º da RCVM 175, em caso de não instalação da assembleia por falta de quórum, desde que o correspondente relatório de auditoria não contenha opinião modificada. Adicionalmente, a CVM esclarece que o termo de não instalação da assembleia deverá conter a formalização da referida aprovação.

Por fim, o Ofício SSE/SNC 01/24 orienta quanto ao conteúdo mínimo das notas explicativas das demonstrações financeiras que tratam da distribuição de rendimentos, de modo que devem conter (i) a memória de cálculo dos “lucros auferidos com apuração segundo o regime de caixa”; (ii) os rendimentos declarados; (iii) os rendimentos efetivamente pagos; (iv) os rendimentos a distribuir; e (v) o percentual representativo dos rendimentos declarados sobre o lucro auferido.

O Ofício SSE/SNC 01/24 pode ser encontrado aqui. A RCVM 175, bem como o AN III, pode ser encontrada aqui.

LEI 14.711/23 – Principais Alterações Propostas

Em 30 de outubro de 2023, o Presidente da República sancionou a Lei n.º 14.711 (“Marco Legal das Garantias”), que tem como finalidade o destravamento da concessão de crédito no Brasil, fortalecendo as garantias e dinamizando a forma de sua constituição e excussão, mediante a inclusão de alterações na Lei de Alienação Fiduciária (“Lei 9.514/97”), Lei do Mercado de Capitais (“Lei 13.476/17”); Lei dos Atos Notariais e de Registro (“Lei 8.935/94”), a Lei de Registros Públicos (“Lei 6015/73”), Código Civil (“Lei 10.406/2002”), entre outras.

Dentre as principais alterações propostas pelo Marco Legal das Garantias temos: (i) possibilidade de alienações fiduciárias múltiplas sobre o mesmo imóvel; (ii) manutenção do saldo devedor, mesmo com a execução da garantia, se o produto do leilão não for suficiente para quitar a dívida; (iii) execução extrajudicial e extensão da hipoteca; (iv) criação de novo capítulo no Código Civil para regulamentação do agente de garantia; (v) extensão da alienação fiduciária; (vi) excussão e busca e apreensão extrajudicial, via cartório de títulos e documentos, de alienações fiduciárias celebradas no âmbito do mercado de capitais; e (vii) a criação do serviço de gestão de garantias.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Possibilidade de alienação fiduciária de propriedade superveniente ou múltiplas alienações fiduciárias: a Lei 9.514/97 foi alterada, possibilitando o registro de uma alienação fiduciária superveniente em um imóvel já alienado fiduciariamente. Neste caso, a satisfação do crédito do segundo credor fica condicionado: (i) à execução e satisfação do crédito do primeiro credor; e (ii) o cancelamento da primeira alienação fiduciária (eficácia condicionada).

Múltiplos imóveis em garantia. Foi introduzida na Lei9.514/97 a possibilidade de excussão de garantia composta por múltiplos imóveis. Nesse caso, se não houver vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor pode executar todos os imóveis simultaneamente ou sucessivamente, devendo o credor indicar se deseja seguir com a execução simultânea ou sucessiva, salvo se houver disposição em sentido contrário no instrumento de constituição da garantia.

Extensão da garantia real à nova operação de crédito (Recarregamento). Foi alterada a Lei13.476/17, que regulamenta as garantias no âmbito dos contratos de abertura delimite de crédito, incluindo a possibilidade de extensão da garantia para que o mesmo imóvel possa ser usado em garantia de outras operações de crédito, nova se autônomas, desde que obedecidas as condições a seguir: (i) a operação seja contratada com o credor titular da propriedade fiduciária; (ii) inexista outra garantia sobre o mesmo imóvel contratada com outro credor (que não seja o credor fiduciário); (iii) a transferência das garantias só pode ser feita conjuntamente, isto é, no caso de cessão de créditos, estes só podem ser cedidos em conjunto, devendo ser mantida a unicidade do credor; e (iv) a extensão ou cessão da garantia para credora diversa só pode ocorrer se anova credora for integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da credora original ou a nova credora for garantidora fidejussória da operação de crédito original.

Instrumento de extensão da alienação fiduciária. A extensão da garantia poderá ser formalizada por instrumento público ou particular (dispensado o reconhecimento de firmas) e deverá ser averbada (conforme novo item 37 do inciso II do art. 167 da Lei 6015/73) no registro de imóveis de acordo com a ordem de prioridade das obrigações garantidas mediante apresentação do instrumento de extensão. A extensão da alienação fiduciária não poderá exceder o prazo e nem o valor garantido constantes no título da garantia original, o que limita a liberdade das partes em tomar financiamento por valor e prazo superiores ao da garantia original.

Mudança nas regras de excussão entre Alienação Fiduciária Residencial e Não Residencial. A excussão da garantia na alienação fiduciária residencial exime a responsabilidade do devedor. Na excussão da alienação fiduciária não residencial, se ainda houver saldo devedor após o leilão, ou a consolidação da propriedade, o saldo devedor ainda existente deverá ser arcado pelo devedor. No caso da alienação fiduciária não residencial, o credor poderá em segundo leilão, a seu critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, 50% do valor do bem ou arrematar o bem.

Outras Alterações. Houve alterações, ainda, relativas (i) ao procedimento de leilão, prazo e direito dos credores; (ii)vencimento antecipado de obrigações; (iii) às disposições que obrigatoriamente devem constar no instrumento de alienação fiduciária; (iv) à possibilidade de aplicação de penalidades ao credor fiduciário pela não fornecimento do termo dequitação ao devedor fiduciante; (v) ao procedimento de consolidação da propriedade; (vi) às regras para cobrança, purgação de mora e consolidação no âmbito do MCMV; (vii) às regras para a reintegração de posse pelo fiduciário.

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HIPOTECA

Execução Extrajudicial da Hipoteca. Foi introduzida a possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e o hipotecante (se diverso) serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou seu cessionário, pelo Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, para purgação da mora no prazo de 15 dias. Não purgada a mora, a requerimento do credor, o Oficial do RGI estará autorizado a iniciar o procedimento de excussão da garantia, por meio de leilão, e o fato será averbado na matrícula do imóvel. O requerimento do credor deverá ocorrer nos 15 dias seguintes ao término do prazo para purgação da mora.

Certidão Circunstanciada. Concluídos os procedimentos, o Oficial do RGI emitirá certidão circunstanciada, com os dados da arrematação, que constituirá, juntamente com o comprovante de pagamento do ITBI (e se ocaso, laudêmio), título hábil de transmissão da propriedade.

Recarregamento da Hipoteca. A hipoteca também poderá ser recarregável, mantendo-se a mesma garantia, mas coma averbação do novo valor da dívida.

Saldo devedor nas operações de financiamento à aquisição do imóvel.  Nas operações de financiamento à aquisição ou à construção do imóvel residencial, exceto consórcio, caso o produto da excussão não seja suficiente para o pagamento da totalidade da dívida e das demais despesas, o devedor ficará exonerado da responsabilidade pelo pagamento do saldo remanescente, não se aplicando o disposto no art. 1.430 do Código Civil.

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HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Concurso de credores. Havendo mais de um credor garantido pelo mesmo imóvel, seja por alienação fiduciária ou por hipoteca, o Oficial do RGI intimará todos os credores concorrentes para habilitarem seus créditos, no prazo de 15 dias contados da data da intimação, por meio de requerimento, contendo: (i) o cálculo atualizado do crédito, incluídos os acessórios; (ii) os documentos comprobatórios do desembolso e do saldo do devedor, quando se tratar de crédito pecuniário futuro, condicionado ou rotativo; e (iii) a sentença judicial ou arbitral que tornar o crédito líquido e certo, quando ilíquida a obrigação garantida.

Agente de Garantia. O Agente de Garantia poderá ser um dos credores ou qualquer terceiro e será aquele nomeado pelos credores da obrigação garantida para atuar em nome próprio e em benefício dos credores. Ele poderá ser substituído, a qualquer tempo, por decisão do credor único ou dos credores que representarem a maioria simples dos créditos garantidos, sendo certo que será eficaz, a partir do momento que se tornar pública da mesma formada da a publicidade à garantia. O Agente de Garantia atuará tanto para a hipoteca e para a alienação fiduciária, como para outras modalidades de garantia.

Pagamento dos Credores e Possibilidade de Execução Extrajudicial. Após receber o valor do produto da realização da garantia, o agente disporá do prazo de 10 dias úteis para efetuar o pagamento aos credores. Se um ou mais credores não for(em) localizado(s), o agente de garantia depositará o valor correspondente em conta remunerada em nome de cada credor. O agente de garantia poderá valer-se da execução extrajudicial da garantia, quando aplicável à modalidade de garantia.

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SERVIÇO DE GESTÃO ESPECIALIZADA DE GARANTIAS

IGG. Os serviços de gestão especializada das garantias serão realizados por pessoa jurídica de direito privado (“IGG”) para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras ou por entes despersonalizados dotados de capacidade jurídica, que atuará como gestora, comas seguintes funções: (i) a gestão administrativa de garantias constituídas sobre bens móveis e imóveis; (ii) a constituição, o encaminhamento a registro e o pleito à execução das garantias; (iii) a manutenção e o controle das operações de crédito vinculadas às garantias; (iv) avaliação das garantias reais e pessoais, a interconexão com as instituições financeiras, entre outros serviços.

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REGISTRODE DIREITOS REAIS E PODERES CONCEDIDOS AOS TABELIONATOS DE NOTAS

Atos de Registro. Ficou incluído no artigo167, I da Lei 6.015, a possibilidade de registro de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis, ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, desde que respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico que transmitam direitos reais.

Ata Notarial. Por meio de ata notarial os tabeliães de notas poderão dar fé sobre a implementação ou frustação de previsões contratuais privadas, ou sob a forma solene, incluindo-se, ainda, a certificação da ocorrência de resolução de um contrato. A ata notarial será título hábil para o ingresso no Registro de Imóveis.

Negócios imobiliários levados a registro na matrícula do bem não têm sua eficácia vulnerada por constrição proveniente de ação de improbidade administrativa/ hipoteca judiciária não levada à averbação e/ou registro na referida matrícula.

O artigo 54 da lei 13.097/2015 estabelece que constrições e/ou restrições referentes a imóveis não levadas a averbação ou registro nas suas respectivas matrículas não prevalecem com relação a negócios jurídicos de transferência, constituição e/ou modificação de direitos reais sobre estes imóveis.

De forma mais específica, o artigo 54 dispõe que a falta de anotação, na matrícula dos imóveis, da existência de “ações reais ou pessoais reipersecutórias”, “execução (…)”, “restrição administrativa ou convencional (…), de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei”, ou de “da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência” faz com que as referidas constrições não possam prejudicar a eficácia do negócio jurídico posteriormente celebrado e devidamente averbado/registrado.

Por meio da Lei 14.825/2024, foi incluído o inciso “v” ao rol do artigo 54. Agora, resta formalizado no dispositivo que os negócios imobiliários levados a registro na matrícula do bem não têm sua eficácia vulnerada por constrição proveniente de ação de improbidade administrativa/ hipoteca judiciária não levada à averbação e/ou registro na referida matrícula.

A alteração objetiva privilegiar o “princípio da concentração dos atos nas matrículas”, pois reforça a obrigação do credor de se levar tais constrições à matrícula dos bens, sob pena de não serem oponíveis ao adquirente de boa-fé.

Importante mencionar que a referida lei, nas situações concretas levados à via judicial, ainda tem sua aplicabilidade modulada/ questionada a partir de avaliações casuísticas, em especial quando as restrições decorrem de débitos fiscais inscritos em dívida ativa (presunção absoluta de fraude, conforme Código Tributário Nacional).

Foi publicado, pela Prefeitura de São Paulo (SP), o Decreto 62.878 de 30 de outubro de 2023, que regulamenta a concessão de benefícios para retrofits no perímetro do Programa Requalifica Centro (“Decreto”). A medida visa estimular o adensamento no Centro, priorizando o uso habitacional, projetos sustentáveis, valorização do patrimônio ambiental e histórico-cultural (art. 3º). Os benefícios previstos consistem em cobrir até 25% das despesas com a reforma ou requalificação do imóvel (art. 4º).

Dentre os requisitos necessários para enquadramento no programa estão: (i) imóvel localizado no perímetro do programa Requalifica; (ii) uso do imóvel para habitação de interesse social I e II (HIS), habitação de mercado popular (HMP), conjunto residencial com mais de duas unidades ou não residencial compatível ou tolerável à vizinhança residencial (com exceções); (iii) proprietário ou possuidor sem inscrição na dívida ativa; (iv) projeto com pontuação superior a 15 pontos na tabela de externalidades positivas (anexa ao decreto); e (v) projetos em conformidade com a legislação edilícia municipal.

O benefício poderá ser solicitado pelos proprietários ou possuidores dos imóveis (caput e § único do art. 7º), no âmbito dos chamamentos públicos a serem realizados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (“SMUL”), mediante apresentação de requerimento com a documentação estabelecida no decreto. Os projetos serão analisados pela SMUL, que também será responsável por realizar chamamento (art. 2º e 11), conforme os critérios dos art. 12 a 15 do Decreto. Se concedido o benefício, o empreendimento deverá atender as obrigações indicadas nos art. 16 a 20, dentre as quais: (i) não alterar a categoria de uso por 10 anos; (ii) executar as obras de acordo com as exigências de sustentabilidade exigidas para obras públicas; (iii) divulgar o apoio concedido pelo poder público; (iv) fornecer dados solicitados para monitoramento da obra; e (v) outras contrapartidas estabelecidas pelo poder público no ato de abertura do chamamento público.

A inobservância das regras do decreto que impliquem infrações pode acarretar, aos beneficiados, multa de até três vezes o valor do benefício recebido (para infrações gravíssimas) (art. .30). O decreto também estabelece as regras para o chamamento público de concessão dos benefícios, avaliação de projetos, e monitoramento das medidas (art. 33 a 39). Os benefícios poderão ser concedidos até 14 de setembro de 2027 (art. 5º, parágrafo único). A íntegra do decreto pode ser verificada aqui.

Visando modernizar e garantir a segurança dosprocedimentos extrajudiciais, o Operador Nacional do Sistema de Registro deImóveis (ONR) publicou a Instrução Técnica de Normalização nº 02, de 11 deoutubro de 2024, que regulamenta o uso de assinaturas eletrônicas nos atos deregistro de imóveis.

Dentre as principais novidades da InstruçãoTécnica, temos a definição da Lista de Serviços Eletrônicos Confiáveis doRegistro de Imóveis (LSEC-RI), que inclui serviços de assinaturaeletrônica válidos perante o registro de imóveis. Integram a lista do LSEC-RI:

• Certificados ICP-Brasil;
• AC/GOV.BR;
• Certificado de Atributo – ONR/RIB (em implementação);
• ICP-RC e IdRC (utilizado pelo registro civil de pessoas naturais);
• Certificado Notarizado/e-Notariado (https://assinatura.e-notariado.org.br/private);
• Assinador ONR (ou documento físico digitalizado em sua plataforma), mediante reconhecimento biométrico ou certificado digital (https://assinador.registrodeimoveis.org.br/);
• Assinador RIB (ou documento físico digitalizado em sua plataforma), mediante reconhecimento biométrico ou certificado digital (https://assinador.registrodeimoveis.org.br);
• Assinador RCPN (https://assinatura.registrocivil.org.br/).

 

As assinaturas realizadas por meio dos serviçosindicados anteriormente são válidas para todos os documentos apresentados noregistro de imóveis, com algumas exceções. Alguns documentos só são aceitos seassinados com ICP-Brasil, e-Notariado e IdRC/ICP-RCPN (art. 5º):

• Instrumentos particulares de constituição, transferência, modificação, renúncia ou extinção de direitos reais sobre imóveis (ex. compromisso de compra e venda, contratos de alienação fiduciária, entre outros);
• Instrumentos particulares de quitação outorgada pelo credor ou seu sucessor (ex. termos de quitação e liberação de garantias) e eventuais procurações para a prática desses atos;
• Consentimento expresso dos proprietários e demais titulares de direitos reais do imóvel nos procedimentos de adjudicação compulsória e de usucapião extrajudicial.
• Compromisso de compra e venda de unidades em loteamento/incorporação e seus distratos/aditivos somente se exige ICP-Brasil, e-Notariado e IdRC/ICP-RCPN dos vendedores)

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Alguns documentos aceitam qualquer modalidadeindicada no LSEC-RI:

• Cédulas de crédito rural, de produto rural, comercial, industrial, à exportação, imobiliária, hipotecária e bancária (§ 3º);
• Testemunhas em documento particular que o exija (§ 4º);
• Requerimentos apresentados ao registro de imóveis;
• Consentimento expresso de confrontantes (§ 5º);
• Documentos assinados por (art. 6º):
   
  • Entidades do SFI;

   

  • Entidades do SFH;

   

  • Cooperativas de crédito;

   

  • Companhias securitizadoras e agentes fiduciários;

   

  • Administradoras de consórcios de imóveis;

   

  • Instituições financeiras autorizadas pelo Bacen.

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Ainda sobre as assinaturas eletrônicas, admite-se aassinatura eletrônica por ferramentas/modalidades diferentes, desde que todasestejam previstas da LSEC-RI (art. 8º).

A validade da assinatura eletrônica é verificada nomomento da aposição da assinatura e não da sua apresentação ao registro deimóveis (art. 9º). Com isso, torna-se indiferente o vencimento posterior docertificado digital utilizado.

A assinatura híbrida (por meio físico oueletrônico) agora é possível também para documentos particulares. Contudo, deveser observado o seguinte procedimento: após a assinatura física (com firmareconhecida – se necessário), o documento precisa ser objeto de digitalizaçãoautêntica em padrão PDF/A (Decreto 10.278/2020), devendo as demais assinaturasserem realizadas por meio das modalidades previstas no LSEC-RI (art. 10).

Assinatura com certificado digital e-CNPJ(modalidade ICP-Brasil) dispensa a apresentação de documentos de representaçãoda empresa (estatuto/contrato social ou ata de eleição dos representantes)(art. 12).

Outro ponto interessante é que a impressão dedocumentos nato-digitais (assinados eletronicamente) não é aceita comodocumento original, salvo se o provedor de assinatura permitir o acesso econferência do documento assinado, como leitura de QR-Code, hash ouendereço eletrônico indicados no documento impresso (art. 4º, § 3º).

A regulamentação tem por objetivo a facilitação douso de tecnologias digitais no registro de imóveis e a padronização dosprocedimentos pelos oficiais de registro de imóveis, o que é fundamental para obom andamento do tráfego imobiliário. O inteiro teor da instrução pode serverificado aqui.

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