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O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente proferiu duas decisões significativas que impactam a responsabilidade do credor fiduciário em contratos de alienação fiduciária de imóveis.

 

Responsabilidade do Credor Fiduciário no pagamento do IPTU

Na primeira decisão, o STJ determinou que os credores fiduciários não são responsáveis pelo pagamento do IPTU de imóveis adquiridos por meio de alienação fiduciária. A corte entendeu que, apesar de serem proprietários fiduciários do imóvel até a quitação do financiamento, a responsabilidade pelo pagamento do imposto é do devedor fiduciante, que possui a posse direta do bem em decorrência do direito real de que é titular.

Por essa razão, a decisão publicada no Informativo de Jurisprudência nº 843 do STJ destacou que, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel, não pode o credor ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN). A decisão pode ser acessada aqui.

 

Penhora em imóveis com alienação fiduciária para quitar dívidas de condomínio

Em outra decisão, o STJ decidiu que imóveis com alienação fiduciária podem ser penhorados para quitar dívidas de condomínio. A 2ª Seção do tribunal concluiu que a obrigação de pagar as taxas condominiais recai tanto sobre o devedor fiduciante quanto sobre o credor fiduciário, que é considerado proprietário fiduciário do bem até a quitação total do financiamento. O relator do caso, ministro Raul Araújo, destacou que a instituição financeira tem meios para exigir do devedor o cumprimento de suas obrigações condominiais, podendo incluir em contrato cláusulas que previnam a inadimplência. O acórdão ainda não foi lavrado, conforme indicado no andamento processual, aqui.

Em que pese ainda não tenha sido firmada tese para o assunto, há dois recursos especiais afetados ao rito de temas repetitivos, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, os quais, após julgados, devem confirmar a posição recém publicada sobre o assunto.

 

Essas decisões trazem clareza sobre a responsabilidade dos credores fiduciários em diferentes contextos, reforçando a importância de entender as nuances dos contratos de alienação fiduciária e a extensão das responsabilidades de cada uma das partes.

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A Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)publicou em 19 de março de 2025, informativo da reunião do Colegiado nº 08, realizada em 18 de março de 2025, na qual foi deliberado, por unanimidade, o acompanhamento, pelo colegiado da CVM (“Colegiado”), do entendimento da Superintendência de Securitização e Agronegócio da CVM – SSE exposto no Ofício Interno nº 1/2025/CVM/SSE/SSE-Assessoria.

Trata-se de entendimento redigido no âmbito de consulta formulada pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (“ANBIMA”) sobre a interpretação da CVM dos artigos 43-A e 51 da Resolução CVM nº 60, de 23 de dezembro de2021, conforme em vigor (“Resolução CVM 60”).

A consulta busca esclarecer o correto atendimento às obrigações de apresentação aos investidores e de envio anual à CVM de demonstrações financeiras auditadas de devedores e coobrigados de operações de securitização que respondam por 20% (vinte por cento) ou mais do risco de crédito da operação.

As dúvidas decorriam do uso do conectivo “ou” nos referidos artigos, o que geraria, nos participantes do mercado, insegurança quanto à sua interpretação de forma alternativa ou cumulativa. Ainda, parte das dúvidas advinha de entendimentos anteriores da CVM emanados em Ofício Circular e em decisão do Colegiado, acompanhando manifestação da área técnica, ambos de 2018. Nas ocasiões, a CVM estabeleceu a obrigatoriedade de apresentação das demonstrações financeiras auditadas tanto do devedor como coobrigado com exposição superior a 20% ao prospecto, além deter indeferido pedido de dispensa da entrega de documentos de devedor pessoa física, quando apenas a sociedade de que o devedor era sócio possuía demonstrações financeiras auditadas.

Revogadas as normas vigentes à época, a CVM reviu seu posicionamento, distanciando-se do precedente e permitindo maior flexibilidade aos participantes do mercado de securitização.

Expomos a seguir os principais pontos do novo entendimento da CVM quanto aos artigos 43-A e 51 da Resolução CVM 60:

· Dispensa da apresentação das demonstrações financeiras auditadas do devedor e do coobrigado com exposição superior a 20%: caberá à companhia securitizadora a alternativa de divulgar aos investidores e, anualmente, à CVM as demonstrações financeiras auditadas do devedor ou do coobrigado, caso apenas um deles as tenha. Tal divulgação deverá representar adequadamente os riscos da operação e garantir a devida transparência ao público-alvo da oferta;

· Apresentação de demonstrações financeiras consolidadas: em um desdobramento do entendimento acima exposto, a CVM esclarece que, nos casos em que o devedor é uma sociedade controlada pelo coobrigado ou, ao contrário, o devedor é controlador de seu coobrigado, basta a apresentação das demonstrações financeiras consolidadas da controladora/devedora ou controladora/coobrigada,conforme o caso. Dispensa-se, portanto, a apresentação das demonstrações financeiras auditadas da sociedade controlada;

· Pessoas físicas devedoras ou coobrigadas com exposição superior a 20% em operações de securitização:tendo em vista que pessoas físicas não apresentam demonstrações financeiras eque a exposição de seus dados pessoais iria de encontro às disposições da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709, de 14 de agosto de 2018,conforme em vigor), a CVM entende que a apresentação das demonstrações financeiras auditadas do coobrigado e/ou devedor, conforme aplicável, é suficiente para o cumprimento dos requisitos regulatórios. Portanto, não há óbice para que pessoas físicas figurem como devedores ou coobrigados comex posição superior a 20% da emissão, desde que a outra parte, seja o devedor ou coobrigado, apresente demonstrações financeiras auditadas;

· Pessoas físicas e/ou jurídicas que passem a representar mais de 20% ao longo do prazo dos certificados de recebíveis: em casos de desenquadramento em razão do pagamento de direitos creditórios que integrem o lastro da operação por outros devedores, ainda que qualquer devedor ou coobrigado venha a representar mais de 20% da emissão, não serão exigidas suas demonstrações financeiras auditadas;

· Inclusão de fatores de risco nos documentos da oferta: nos casos em que o devedor ou o coobrigado possua exposição superior a 20% e não apresente suas demonstrações financeiras auditadas, o prospecto da oferta deverá conter fatores de risco que indiquem apropriadamente o risco decorrente da inexistência de informações financeiras adequadas, bem como incluir fatores de risco específicos relacionados a pessoas físicas, quando aplicável;

· Nos casos em que tanto devedor como coobrigado já possuam demonstrações financeiras auditadas, é obrigatória a apresentação de ambas aos investidores e à CVM;

· Quaisquer informações financeiras dos devedores e/ou coobrigados que tenham sido apresentadas a potenciais investidores, durante a fase de estruturação, bem como durante o prazo dos certificados de recebíveis, deverão ser divulgadas pela companhia securitizadora à CVM; e

· O mesmo entendimento deverá ser estendido aos FIDC, devendo o artigo 45 do Anexo Normativo II à Resolução da CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022, e o item 11.3 do Anexo D à Resolução da CVM nº 160, de 13 de julho de 2022, conforme em vigor, ser interpretados de forma a facultar a apresentação das demonstrações financeiras auditadas dos devedores ou coobrigados de direitos creditórios que componham a carteira de FIDC com exposição superior a 20%.

A mudança de posicionamento da CVM aumenta o número de ofertas que poderão alcançar investidores qualificados, uma vez que, até então, a ausência de demonstrações financeiras auditadas de devedores ou coobrigados com exposição superior a 20% limitava o público-alvo das ofertas de distribuição de títulos de securitização a investidores profissionais, exceto quando devedor ou coobrigado fossem companhia aberta ou instituição financeira ou equiparada.

O informativo da reunião do Colegiado nº 8 de 18/03/2025 pode ser acessado aqui.

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Em recente decisão publicada no informativo nº 829, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou inválido o contrato de compra e venda de terreno em loteamento que não estava registrado. No caso, os compradores adquiriram o terreno cientes de que o lote não estava regularizado.

O STJ decidiu que a venda de um terreno não registrado é nula, mesmo que os compradores estejam cientes da irregularidade. A Lei 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano, proíbe expressamente a venda de lotes não registrados.

A Ministra relatora destacou que a Lei 6.766/79 visa evitar os impactos negativos, ambientais e sociais dos loteamentos irregulares, tais como falta de infraestrutura, riscos ambientais e prejuízos aos compradores. Pontuou também que a venda de imóveis em loteamento irregular não apenas configura crime, mas é expressamente proibida pela legislação.

A decisão determina que, em casos como esse, as partes devem retornar à situação anterior ao contrato. Isso significa que os compradores têm direito à devolução dos valores pagos, e o vendedor deve restituir o dinheiro recebido.

A decisão do STJ reforça a importância do sistema registral e das regras de parcelamento do solo para a garantia da segurança jurídica das transações e proteção dos direitos dos compradores. A publicidade da decisão é fundamental para esclarecer a população sobre a importância do registro de imóveis e os riscos envolvidos na compra de terrenos irregulares. Seu inteiro teor pode ser verificado aqui.

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No dia 06 de março de 2025, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)publicou a Resolução CVM nº 226 (“Resolução CVM nº 226”), resultado do Edital de Consulta Pública SDM nº 02/24. A nova resolução visa regulamentar as inovações introduzidas pela Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023 (“Lei nº14.711/23”), especialmente no que se refere à simplificação do processo de emissão de debêntures.

A CVM regulamenta o §5º do art. 62 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 (“Lei das Sociedades por Ações”), conforme alterada pela Lei nº 14.711/23. Uma das principais mudanças é a revogação do requisito da inscrição da escritura de emissão de debêntures na junta comercial competente para as companhias abertas, substituindo-o pela publicação no sistema Empresas.Net (“ENET”). A Resolução CVM 226 também simplifica a divulgação de atos societários relacionados à emissão de debêntures, abrangendo inclusive emissores não registrados na CVM. Destacamos abaixo, de forma simplificada, as principais mudanças com a divulgação da norma. 

Principais ajustes da Resolução CVM nº 226:

I. Alteração na Resolução CVM nº 17/21:

· A comunicação à CVM sobre a substituição do agente fiduciário deve ocorrer no prazo de até 7 dias úteis contados a partir da assinatura do aditamento à escritura de emissão, do termo de securitização ou instrumento equivalente, ou quando exigido por lei, do registro desses instrumentos nos órgãos competentes.

II. Alteração na Resolução CVM nº 60/21:

· As companhias securitizadoras devem enviar o ato societário que delibere sobre a emissão de debêntures à CVM no prazo de 7 dias úteis, via sistema ENET, substituindo a obrigatoriedade de publicação por outros meios.

   III. Alteração na Resolução CVM nº 80/22:

· O atendimento ao §5º do art. 62 da Lei das Sociedades por Ações ocorre por meio da divulgação em até 7 (sete) dias úteis contados de sua realização de: (a) atas de assembleias gerais extraordinárias, especiais e de debenturistas; (b) atas de reuniões do conselho de administração; (c) atos que formalizem deliberações tomadas pela diretoria sobre emissão de debêntures; e/ou (d) escritura de emissão de debêntures e eventuais aditamentos, nesse caso, em até 7 (sete) dias úteis contados de sua assinatura; 

· Inclusão de relatório de sustentabilidade – emissores de valores mobiliários deverão enviar relatório de informações financeiras relacionadas à sustentabilidade, conforme Resolução CVM nº 193/23; 

   IV. Alteração na Resolução CVM nº 88/22 (crowdfunding):

· Necessidade de divulgação de cópia da escritura de debêntures e do documento de aprovação da emissão dos valores mobiliários objeto da oferta pública, na seção “Pacote de Documentos Relevantes” na plataforma, antes do início da oferta;

     V. Alterações na Resolução CVM nº 160/22:

· Divulgação obrigatória em ofertas de debêntures incentivadas e de emissores não registrados:Nas ofertas de debêntures incentivadas emitidas por SPE, nas ofertas de debêntures de emissores não registrados e nas ofertas de emissores em plano de recuperação é necessária a divulgação de atos societários e escritura de emissão de debêntures; por meio do (i) sistema ENET; (ii) site do emissor; e (iii) site do sistema disponibilizado pela entidade administradora de mercados organizados no qual os valores mobiliários estão admitidos à negociação;

· Prazo para divulgação de documentos: Inclusão do prazo de 7 (sete) dias corridos para divulgação do ato societário de aprovação da emissão e da escritura de emissão de debêntures, contados (a)da concessão ao emissor de acesso ao sistema ENET; ou (b) da data da realização da reunião ou da assinatura da escritura ou aditamento, conforme ocaso, quando, na respectiva data, o emissor já tiver acesso ao ENET;

· Indicação de desmembramento de debêntures no Prospecto: O Prospecto deverá conter informações sobre a previsão de desmembramento de valor nominal, dos juros e dos demais direitos conferidos aos titulares das debêntures; e

· Inclusão de novos itens no modelo de lâmina de oferta de dívida: Devem ser informadas as condições do desmembramento das debêntures e direitos conferidos aos investidores.

A Lei nº 14.711/2023 introduziu ainda a possibilidade de desmembramento do valor nominal das debêntures, dos juros e dos demais direitos dos debenturistas,delegando à CVM a competência para disciplinar e regulamentar este tema. Tal mecanismo permite que os votos nas deliberações de assembleia sejam computados com base no direito econômico proporcional detido por cada titular, viabilizando a negociação separada desses componentes no mercado secundário e alinhando o mercado brasileiro de debêntures às melhores práticas dos mercados internacionais, ampliando a atratividade das debêntures e abrangendo maior gama de perfis de investidores. No entanto, a CVM optou por não fazer ajustes regulatórios relacionados ao tema e esclarece que o artigo 59, inciso IX da Lei das Sociedades por Ações tem aplicação imediata.

A Resolução CVM 226 entrou em vigor em 10 de março de 2025 e o texto completo pode ser acessado aqui. O relatório da Consulta Pública SDM nº 02/24 pode ser acessado aqui. Nosso time de Mercado de Capitais está à disposição para quais quer esclarecimentos que se façam necessários.

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Celebramos o reconhecimento do PMK Advogados no Chambers Brazil: Transactional 2024! A área de Real Estate, assim como nossos sócios, Fernando Maximiano e Rafael Gobbi, foram destaques no guia, reforçando suas atuações nas áreas de Real Estate e Real Estate Finance, consolidando a prática de Negócios Imobiliários do PMK.

Esse reconhecimento reflete o nosso compromisso com a excelência na entrega de trabalhos complexos no setor.