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Essa é a questão respondida pelo STJ no julgamento do Tema 1.113, julgado em 24 de fevereiro de 2022. Antes da decisão houve muita discussão sobre qual valor o imposto deveria ser pago, isto é, qual a base de cálculo do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI. Os contribuintes defendiam a utilização do valor de mercado, normalmente indicado na escritura de compra e venda ou equivalente. Os municípios, por sua vez, defendiam que o valor deveria ser estabelecido pelo poder público – o chamado, “Valor Venal de Referência”.

A controvérsia chegou ao STJ por meio do Recurso Especial 1.937.821/SP. Resumidamente, o tribunal decidiu o seguinte: (i) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem relação com a base de cálculo do IPTU (que não pode ser usada nem como valor mínimo); (ii) o valor da transação declarado pelo contribuinte é verdadeiro e deve ser usado até que se prove o contrário em processo administrativo; e (iii) o Município não pode estabelecer sozinho um “valor de referência” que sirva como base de cálculo do ITBI.

A partir dessa decisão, fica claro que o uso do valor venal de referência não é a prática adequada, e que o ITBI deve ser recolhido sobre o valor da transação. Se a prefeitura não concordar com o valor declarado, poderá instaurar um processo administrativo para apurar se o valor declarado pelo contribuinte coincide com o valor de mercado. A decisão do STJ tem sido aplicada pelos tribunais de justiça. Mencionamos, a título de exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento dos casos 1018680-51.2023.8.26.0053, da 14ª Câmara de Direito Público (julgado em 15/02/2024); e 1035925-75.2023.8.26.0053; 15ª Câmara de Direito Público (julgado em 23/02/2024). Embora a decisão do STJ seja antiga, a questão voltou à tona com a propositura dos PLPs 85/2023 e 119/2023, que visam colocar o entendimento do STJ expresso no Código Tributário Nacional.

Fonte: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113

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Em 28 de junho de 2024, o Presidente da República sancionou a Lei 14.905, que modificou significativamente o Código Civil, especificamente no tocante à atualização monetária e juros, com o objetivo de estabelecer novas regras para diversas obrigações.

Foi incluído o parágrafo único no art. 389 para prever que, se o índice de atualização monetária não for acordado ou não estiver previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado e divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

Quanto aos juros, foi alterada a redação do art. 406 e incluídos os parágrafos 1º a 3º para prever que, quando os juros (ou sua taxa) não forem acordados ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados de acordo com a taxa legal, que é a Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), com possibilidade de alteração de sua metodologia de cálculo pelo CMN. Resultados negativos na taxa de juros serão considerados “0”, não tendo, portanto, impacto no valor principal da dívida.

Especificamente com relação às contribuições condominiais, foi alterada a redação do § 1º do art. 1.336 para prever correção monetária em caso de não pagamento das despesas pelos condôminos.

Também foram inseridas exceções à Lei da Usura (Decreto nº 22.626, de 7 de abril de 1933), estabelecendo que não se aplica em caso de: (i) contratação por pessoa jurídica; (ii) título de crédito ou valor mobiliário; e (iii) contraídas perante instituição financeira, fundo/clube de investimento, sociedade de arrendamento mercantil, empresa simples de crédito, organização da sociedade civil para interesse público ou realizada no mercado financeiro, de capitais ou valores mobiliários.

As alterações no Código Civil entram em vigor na data de publicação da referida Lei. As demais, somente após 60 dias.

A AMB – Associação dos Magistrados Brasileiros – ingressou com ação direta de inconstitucionalidade com pedido de medida cautelar perante o Supremo Tribunal Federal questionando os artigos 8-B, 8-C, 8-D e 8-E do Decreto-Lei n. 911/1969, inseridos pelo art. 6º da Lei n. 14.711/2023 – o Marco Legal das Garantias. Os novos dispositivos do Decreto-Lei 911/69 preveem a execução extrajudicial de alienação fiduciária sobre bens imóveis, com possibilidade de busca e apreensão extrajudicial, restrição de circulação, indisponibilidade do bem, inclusive perante órgãos de trânsito (no caso de veículos automotores), além da execução extrajudicial da hipoteca e da execução em concurso de credores (válida tanto para a alienação fiduciária como para a hipoteca).

O argumento central invocado pela AMB, no caso da busca e apreensão extrajudicial, é que permitir tal procedimento fora do judiciário implicaria desrespeito a direitos fundamentais como a inviolabilidade de domicílio e a inafastabilidade da jurisdição. No caso da hipoteca o argumento é que a “expropriação” do devedor pela via extrajudicial implicaria violação do devido processo legal e da reserva de jurisdição. Alega ainda a AMB que: “a criação de um modelo de execução extrajudicial acarreta necessariamente violação ao direito de propriedade”.

Tendo em vista o julgamento do Tema de Repercussão Geral 982 do STF – que julgou constitucional o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/97 – é importante considerar que os argumentos opostos contra a execução extrajudicial da hipoteca ficam enfraquecidos, sendo um forte indicativo que a Suprema Corte pode julgar a ação improcedente, ao menos nesse ponto. Quanto à busca e apreensão extrajudicial, trata-se de procedimento inovador no ordenamento jurídico, o que torna qualquer previsão quanto ao resultado do julgamento um “tiro no escuro”. A ação foi distribuída ao Min. Dias Toffoli em 15 de fevereiro de 2024, pelo que ainda não houve qualquer movimentação por parte da corte no processo.

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Fonte: https://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=6846515

Portal da Câmara dos Deputados

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O PMK tem orgulho em anunciar a vinda de Ricardo Stuber como novo sócio da área de Mercado de Capitais, ampliando a atuação do escritório em Real Estate Finance, Agronegócios e Investimentos Sustentáveis.

Ricardo tem mais de 20 anos de experiência na área, liderando diversas operações no mercado financeiro, imobiliário e agronegócios, que vão desde emissões de CRI, CRA, CR, FII, FIP e FIDC a assessoria de investidores estrangeiros no Brasil, restruturações financeiras e reorganizações societárias.

Confira o vídeo oficial neste link.

A área técnica da Comissão de Valores Mobiliários divulgou ontem, 22 de fevereiro de 2024, o Ofício-Circular CVM/SSE 01/24 (“Ofício SSE 01/24”) sobre a aplicabilidade do art. 42 da Lei nº 14.754/23 aos fundos de investimento imobiliário (“FII”).

A CVM entende que, enquanto não houver regulamentação sobre o tema, permanece vedada a faculdade de constituição de ônus reais sobre os imóveis ou a prestação de garantias, com a finalidade de garantir obrigações assumidas pelo FII.  

Por fim, a área técnica da CVM sugere a necessidade de realização de uma audiência pública previamente à edição de uma nova norma sobre o tema, permitindo a participação ativa do setor e interessados no processo. Exemplificativamente, a nova norma trará a definição do público-alvo elegível, a forma de aprovação prévia para os FII prestarem aval, fiança, ou coobrigarem-se de qualquer forma, além da implementação de um regime informacional diferenciado.

O Ofício SSE 01/24 pode ser encontrado aqui.

Em decisão publicada esta semana (05/06/24), o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que os contratos de alienação fiduciária de imóveis somente podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular se realizados por entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Cooperativas de Crédito ou Administradoras de Consórcio de Imóveis.

Tal decisão implicará na alteração do Código Nacional de Normas, que passará a vedar, em todo o país, a constituição de alienação fiduciária por instrumento particular por entidades não integrantes dos sistemas acima mencionados.

A justificativa do CNJ foi de que essa decisão busca padronizar a segurança jurídica nos registros imobiliários e fortalecer os direitos dos cidadãos, especialmente aqueles economicamente desfavorecidos.

O novo artigo 440-AN passará a ser assim redigido:

“Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da Lei n. 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não exclui outras exceções legais à exigência de escritura pública previstas no art. 108 do Código Civil, como os atos envolvendo:

I – Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);

II – Entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964).”

Vale destacar que as Corregedorias-gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal têm 30 dias para se adequar a essa nova regulamentação.

Está em tramitação no congresso nacional um projeto de lei complementar que visa regulamentar a fixação da base de cálculo de tributos como IPTU e ITBI. O projeto em questão é o PLP 85/2023, cuja proposta é alterar a redação dos arts. 33 e 38 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.712/1966), estabelecendo, quanto ao IPTU e ao ITBI: (i) que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, desconsiderando quaisquer móveis ali mantidos ou instalados; (ii) que não se pode aumentar a base de cálculo com fundamento em reajuste genérico, usando índice de correção, inflação ou construção; e (iii) que podem ser usadas informações do registro de imóveis para agilizar a avaliação do bem, vedado que a base de cálculo seja de valor superior a 75% dos valores indicados no banco de dados dos registradores imobiliários.

Na justificativa, o parlamentar autor do projeto alegou que a legislação atual confere aos entes públicos “uma margem demasiadamente larga para definição da base tributável”, pelo que a alteração visa definir a base de cálculo dos impostos a partir do preço que seria recebido em uma transação não forçada envolvendo o imóvel, evitando a elevação artificial do tributo.

O presidente da Câmara dos Deputados determinou o apensamento de outro projeto de lei complementar a este projeto, cujo objeto é semelhante. Trata-se do PLP 119/2023, que visa incluir na legislação o mesmo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1113: de que a base de cálculo do ITBI é a transmissão do imóvel em condições normais de mercado, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção e que o município não pode arbitrar a base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

O projeto com seu apenso será avaliado pela comissão de finanças e tributação e pela comissão de constituição e justiça. Se aprovado nas comissões, seguirá para o plenário da câmara dos deputados. Fonte: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2354995

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No último dia 27, o The Latin American Lawyer destacou a atuação do PMK Advogados em assessorar a Cereal Comércio Exportação e Representação Agropecuária. A operação foi liderada pelos sócios Rana Moraz Müller e Rafael Zanini. Os advogados assessoraram na emissão de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) pela Virgo Companhia de Securitização, totalizando R$ 300 milhões.

Confira a matéria na íntegra

O Conselho Monetário Nacional (“CMN”)publicou ontem, em 01 de fevereiro de 2024, a Resolução nº 5.118 (“Resolução CMN 5.118”), com vigência imediata, que traz mudanças significativas para a estruturação de operações de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”)e de certificados de recebíveis do agronegócio (“CRA”) que destacamos abaixo.

‍Limite ao Lastro dos CRIs e CRAs: não é mais permitida a utilização como lastro de CRI e CRA os

(i)           títulos de dívida cujo emissor, devedor, codevedor ou garantidor seja companhia aberta; instituição financeira (ou entidades autorizadas a funcionar pelo BACEN) ou partes relacionadas a elas, amenos que o setor principal de atividade seja imobiliário para os CRI ou do agronegócio para os CRA; e

(ii)          direitos creditórios oriundos de operações entre partes relacionadas ou decorrentes de operações financeiras cujos recursos sejam utilizados para reembolso de despesas.  

‍Definições: Na definição de setor principal de atividade, o CMN esclarece que é o setor de uma companhia responsável por mais de 2/3 da sua receita consolidada, apurada com base nas demonstrações financeiras do último exercício social publicadas.

Para a definição de partes relacionadas, a Resolução CMN 5.118 faz referência ao significado atribuído no pronunciamento técnico do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, recepcionado pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”).

Já a definição de títulos de dívida na norma é bem abrangente e inclui não apenas os títulos e valores mobiliários como também instrumentos bancários e instrumentos contratuais representativos de crédito de promessa de pagamento futuro ou operações de financiamento.

Vigência: a Resolução CMN 5.118 entrou em vigor na data de sua publicação, mas os CRIs eCRAs que já tenham sido distribuídos ou tenham sido objeto de requerimento de registro de distribuição perante a CVM estão excepcionados e não precisarão ser ajustados à nova regra.

Regulamentação: a CVM adotará as medidas necessárias à regulamentação do disposto na Resolução CMN 5.118.

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Em 11 de abril de 2023, a Prefeitura do Município de São Paulo (PMSP) promulgou o Decreto nº 63.341/2024, que regulamenta o Programa de Parcelamento Incentivado de 2024 (PPI 2024), instituído pela Lei nº 18.095/2024. Esse programa visa facilitar a regularização dos débitos tributários e não tributários, com descontos aplicáveis dependendo do tipo de débito e da modalidade de pagamento.

Estão incluídos no PPI 2024 débitos tributários e não tributários, constituídos ou não, inscritos ou não em dívida ativa e ajuizados ou a ajuizar, de pessoas físicas ou jurídicas, em razão de fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2023, permitindo a liquidação com desconto. O decreto possibilita que o contribuinte transfira débitos tributários remanescentes de parcelamentos anteriores para o PPI 2024, ocasião em que deixarão de ser aplicáveis os benefícios obtidos no parcelamento original. O decreto também permite incluir créditos tributários decorrentes de multas por descumprimento de obrigações acessórias, desde que constituídas até 31 de dezembro de 2023.

Todavia, há limitação aos débitos que poderão ser objeto do PPI 2024, não abrangendo os decorrentes de obrigações de natureza contratual, ambiental, de infrações ao Simples Nacional e aos que já foram objeto de transação celebrada com a Procuradoria Geral do Município.

Os débitos incluídos no PPI 2024 serão atualizados monetariamente e incidirão juros de mora até a data da formalização do pedido de adesão. Para os débitos já inscritos em dívida ativa, deverão ser considerados no valor dos débitos o montante das custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Os pagamentos poderão ser em parcela única ou em até 120 parcelas mensais e sucessivas, com valor mínimo de R$ 50,00 para pessoas físicas e R$ 300,00 para pessoas jurídicas.

Os descontos aplicáveis em caso de adesão ao PPI 2024 variam a depender da modalidade de pagamento e do débito.

Caso o contribuinte opte pela quitação parcelada, o valor de cada parcela será acrescido de juros calculados pela SELIC, acumulada mensalmente, calculados a partir do mês subsequente ao da formalização até o mês anterior ao do pagamento, e de 1% relativamente ao mês em que o pagamento estiver sendo efetuado.

A adesão ao PPI 2024 poderá ser de iniciativa dos contribuintes, que devem utilizar o aplicativo específico disponibilizado no site da PMSP, ou de iniciativa da Administração Tributária, para os débitos referentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O período de adesão ao PPI 2024 é de 26 de abril a 28 de junho de 2024, exceto em relação à transferência de débitos remanescentes de outros parcelamentos, cujo prazo é até 14 de junho de 2024.

No mais, a adesão ao programa implica na desistência de impugnações, defesas e recursos administrativos e das ações e embargos à execução fiscal referentes aos débitos objeto do parcelamento.

Leia a íntegra do decreto aqui.