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Negócios Imobiliários / Corporativo

O Código Florestal atinge situações consolidadas antes de sua entrada em vigor no tocante ao cômputo das APPs como reserva legal em imóveis rurais. Esse é o entendimento da 1ª turma do STJ no julgamento do AgInt no REsp 1.668.484-SP, o que representa uma mudança com relação ao publicado no informativo 673 do STJ (REsp 1646193-SP), que entendia pela não-retroatividade do Código Florestal. A mudança reflete o atual entendimento do STF externado nas ADC 42/DF e nas ADIs 4.901/DF, 4.902/DF, 4.903/DF e 4.937/DF, pois o entendimento anterior implicava esvaziamento do dispositivo legal, com fundamento constitucional implícito, constante na Súmula Vinculante nº 10. Leia a decisão na íntegra aqui.

A Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (SNC) da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) abriu em 21de agosto de 2023, consulta pública sobre o documento de Orientação Técnica 10(“OCPC 10”), que tem o objetivo de uniformizar os critérios contábeis ea natureza jurídica dos créditos de descarbonização. Entre outros pontos, a minuta propõe tornar obrigatória para as companhias abertas a OCPC 10, a ser emitida pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC).

O objetivo da OCPC 10 é tratar dos requisitos básicos de reconhecimento, mensuração e evidenciação de créditos de descarbonização, a serem observados pelas entidades na originação, negociação e aquisição para cumprimento de metas de descarbonização (aposentadoria), bem como dispor sobre os passivos associados, sejam eles decorrentes de obrigações legais ou não formalizadas, conforme definido no CPC 25 – Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes.

O Edital da Consulta Pública SNC nº 06/2023 solicita manifestação (comentários e sugestões) sobre temas da OCPC 10, que deve ser enviada aos canais adequados até o dia 20 de outubro de 2023. Os temas a serem abordados são: (i) tratamento contábil em relação ao modelo de negócio do participante; (ii) tipos de mercado de crédito de descarbonização; (iii)racional para reconhecimento do crédito de descarbonização; (iv) racional para apresentação do crédito de descarbonização; (v) racional para mensuração do crédito de descarbonização; (vi) divulgações requeridas sobre o crédito de descarbonização;(vii) tratamento contábil a ser utilizado no mercado regulado; (viii) tratamento contábil do crédito de descarbonização instituído pela Lei nº 13.576, de 26 de dezembro de 2017; (ix) o tratamento contábil do crédito de descarbonização no mercado voluntário; e (x) aspectos adicionais da minuta.  

Após decorrido o prazo, as manifestações serão disponibilizadas para consulta na página da CVM na rede mundial de computadores.

O Edital da Consulta Pública SNC nº 06/2023 pode ser acessado na íntegra aqui.

Negócios Imobiliários / Corporativo

A 4ª Turma do STJ decidiu, no julgamento do REsp 1.742.102-MG, que na alienação fiduciária no âmbito do mercado de capitais (regulada pelo Decreto-Lei nº 911/69), é o credor fiduciário que tem o ônus de comprovar a venda do bem e o valor auferido com a alienação. Isso porque o art. 2º do decreto-lei estabelece que é dever do credor fiduciário prestar contas sobre a alienação do bem. O fundamento disso está no fato da quantia arrecadada ter destinação específica, tornando o credor um administrador de interesses alheios. Por essa razão, seria ilógico exigir do devedor, que não está mais na administração do bem nem tem o dever de promover a alienação, que comprove a venda do bem ou o valor auferido na alienação. A íntegra do julgado pode ser encontrada aqui.

PMK Advogados atuou como assessor legal na 1ª (primeira) emissão de cotas do BlueCap Last Mile I Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo”) em oferta para investidores qualificados, pelo rito de registro automático, totalizando o montante de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). O Fundo conta com a gestão da BlueCap Gestão de Recursos Ltda. e é administrado pela BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Nossos sócios Rafael Gomes Gobbi e Rana Moraz Müller, e os associados Karen Dognani, Júlia Emy de Campos, João Costa e Leandro Fazolo Nardi atuaram na operação.

O portal #THE LATIN AMERICAN LAWYER mencionou a operação, acesse aqui.

Negócios Imobiliários / Corporativo

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, por meio de Acórdão proferido no âmbito do Recurso Especial nº 1.962.366, fixou entendimento no sentido de que a procuração dada em causa própria, por si só, não transfere a propriedade de bens.  

A procuração em causa própria é muito utilizada em transações imobiliárias, tendo em vista que, por meio dela, o vendedor do imóvel dá ao comprador o poder de representá-lo na lavratura da escritura definitiva de compra e venda, sendo este um meio de dispensar o vendedor da efetiva conclusão do negócio.  

De fato, a efetiva transferência da propriedade do imóvel apenas ocorre com o efetivo registro, pelo cartório de registro de imóveis, da escritura de venda e compra na matrícula do respectivo imóvel.

Por meio do referido entendimento, inclusive adotado também pela 4ª Turma do STJ, a 3ª Turma fortalece a jurisprudência acerca do tema, entendendo que a outorga de procuração em causa própria pelo vendedor ao comprador do imóvel não se confunde com a compra e venda, com a cessão de direitos aquisitivos ou até mesmo com doação, o que, em regra, afastaria inclusive a possibilidade de incidência do ITBI nestas hipóteses.

Leia na íntegra o Acórdão clicando aqui.  

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidirá por meio do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1309642 que teve a repercussão geral reconhecida pelo Plenário (Tema 1.236), a constitucionalidade do regime da separação obrigatória de bens, no casamento de pessoas maiores de 70 anos, previsto no Código Civil, em seu artigo 1.641,II, e a aplicação dessa regra às uniões estáveis.

O processo originário é um inventário em que se discute o regime de bens a ser aplicado a uma união estável, iniciada quando um dos cônjuges já tinha mais de 70 anos. Em primeira instância foi considerado aplicável o regime geral da comunhão parcial de bens, reconhecendo o direito da companheira de participar da sucessão hereditária com os filhos do falecido, aplicando tese fixada pelo Supremo de que é inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros (RE 646721).

A decisão foi fundamentada sob o argumento de que a previsão do código civil fere os princípios da dignidade da pessoa humana e da igualdade. De acordo com a decisão, a pessoa com 70 anos ou mais é plenamente capaz para o exercício de todos os atos da vida civil e para a livre disposição de seus bens.

Contudo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) reformou a decisão, aplicando à união estável o regime da separação de bens, conforme o artigo 1.641. Para o TJ, a intenção da lei é proteger a pessoa idosa e seus herdeiros necessários de casamentos realizados por interesses econômico-patrimoniais.

Sob o aspecto jurídico, o julgamento no STF tocará as normas constitucionais que asseguram especial proteção a pessoas idosas. E pelo viés econômico, a tese a ser fixada afetará diretamente os regimes patrimonial e sucessório de maiores de 70 anos.

Fontes:

https://portal.stf.jus.br/noticias/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=495189&ori=1

https://valor.globo.com/legislacao/valor-juridico/post/2023/10/stf-decide-sobre-divisao-de-bens-para-casamentos-depois-dos-70-anos.ghtml

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Em recente vitória judicial, o PMK conseguiu anular um lançamento irregular de IPTU realizado pela Prefeitura de Cabreúva no valor de aproximadamente R$ 2 milhões. A discussão toda envolveu a aplicação do Tema Repetitivo 387 do Superior Tribunal de Justiça, que trata da possibilidade revisão da cobrança de IPTU pelo município por informações não conhecidas, conforme previsto no art. 149 do Código Tributário Nacional.

No tema em questão, o STJ decidiu que a mudança nos dados do imóvel (como área de terreno e área construída) justifica a revisão do lançamento com a cobrança de uma eventual diferença de IPTU, mas apenas quando se tratar de uma informação desconhecida da prefeitura.

No caso, a prefeitura de Cabreúva/SP revisou o lançamento para cobrar IPTU sobre uma área construída que não havia sido considerada anteriormente. Ocorre que a própria prefeitura sabia da construção, uma vez que emitiu o certificado de conclusão da obra – o “Habite-se”. Por essa razão, e com base na decisão do STJ, o PMK protocolou um mandado de segurança contra o secretário da fazenda do município, argumentando que a revisão era ilegal porque o município já sabia, desde a expedição do Habite-se, sobre a existência daquela área.

Em primeira instância, foi concedida liminar para suspender a cobrança e a ação foi julgada procedente. Em grau de recurso, a prefeitura alegou que o lançamento inicial era nulo. Porém, o argumento não foi aceito pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que manteve a decisão cancelando os lançamentos.

Importante frisar que a decisão do TJSP prestigia a segurança jurídica e a boa-fé dos contribuintes. Saiba mais: https://www.conjur.com.br/2024-mar-25/fisco-nao-pode-revisar-lancamento-com-base-em-fatos-ja-conhecidos/

O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (“Conpresp”) acatou, em 05 de outubro de 2023, o pedido de tombamento de parte do bairro de Pinheiros, em São Paulo, comprometendo mais de R$ 1 bilhão de VGV (valor geral de vendas), dentro de um perímetro de 20 mil metros quadrados.

As intervenções nos imóveis, localizados em tal área, deverão ser submetidas à prévia análise e deliberação do Conpresp, com o intuito de garantir a proteção e a preservação do patrimônio histórico e cultural, assegurando que os edifícios e áreas de valor arquitetônico e histórico do bairro de Pinheiros sejam preservados.

A decisão é preliminar e serviu para a abertura de um estudo para o tombamento definitivo dessas áreas. Contudo, apesar desse processo de tombamento estar em fase inicial, a legislação dispõe que, durante o estudo da viabilidade do tombamento, as áreas localizadas dentro do perímetro estudado e as áreas envoltórias ficam paralisadas, impossibilitando, portanto, a aprovação de obras na Prefeitura de São Paulo (PMSP) nos imóveis localizados nesta região.

Todos os projetos atualmente em processo de aprovação perante a PMSP não poderão ser concluídos até o término do estudo de tombamento de Pinheiros, acarretando a interrupção de todas as futuras obras na região.

Não há prazo legal de conclusão do estudo de tombamento de regiões, o que pode levar anos para que o Conpresp decida acerca do valor histórico do bairro de Pinheiros e dos bens incluídos na análise para tombamento.

Em decisões recentes proferidas pelo CADE, a autarquia vem manifestando entendimento de que aquisição de imóveis não operacionais pode estar sujeita à notificação obrigatória¹.

A avaliação da obrigatoriedade é realizada a partir de elementos concretos da operação. De forma geral, os seguintes requisitos são considerados pelo CADE para a confirmação da submissão obrigatória de imóveis não operacionais: (i) a destinação prévia do ativo (antes de ser inativado) tem relação com a atividade econômica do comprador; (ii) o ativo resulta em acréscimo à capacidade produtiva do comprador.

Em recente decisão proferida pela Superintendência-Geral do CADE², a autarquia apresentou análise detalhada a respeito do assunto, afirmando, a partir do leading case Biomm/Novartis, que o aumento da capacidade produtiva do comprador deve considerar a essencialidade do ativo para desempenho das operações no estado em que se encontra.

No Parecer que embasou a decisão, o CADE analisou a venda de ativo antes destinado ao atacarejo. O ativo requer obras e investimentos relevantes para o novo uso pretendido pelo adquirente. Entendeu o CADE que “o ativo demandará amplos investimentos e obras, sem os quais o Ativo-Objeto não poderia ser utilizado, […] o que indica que o Ativo-Objeto não possui, atualmente, características que permitam seu emprego imediato para a finalidade inicialmente projetada pela Compradora”. Complementou a autarquia, ainda, que o ativo “não acrescenta, por si só (sem os

investimentos necessários), capacidade produtiva à adquirente, o que reforça ainda mais o seu caráter de ativo não-essencial e tampouco produtivo”³.

Ante os elementos expostos, a Superintendência-Geral entendeu pelo não conhecimento da operação, “pois não se enquadra como um ato de concentração definido no art. 90 da Lei nº 12.529/2011, por não envolver aquisição de controle (integral ou parcial) de empresa, dado que o Ativo-Objeto não é operacional no momento e não constitui um ativo essencial ao exercício da atividade exercida pela Compradora, além de não gerar incremento de sua capacidade produtiva por si só”.

Com a decisão, o CADE parece indicar que a necessidade de investimentos relevantes no imóvel objeto da operação mitiga o requisito do incremento da produtividade do comprador. Da mesma forma, a necessidade de licenças também deve ser considerada para a avaliação da obrigatoriedade de submissão (ou não) de determinada operação imobiliária à aprovação prévia do CADE.

O Parecer pode ser encontrado aqui.

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¹ Observados os requisitos de faturamento do art. 88 da Lei nº 12.529/2011, com os valores Portaria Interministerial 994, de 30 de maio de 2012.

² Ato de Concentração 08700.000737/2024-22. ITAJAÍ STREET MALL LTDA. E WMS SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA. Não conhecimento da operação por decisão proferida em 04 de março de 2024, publicada no Diário Oficial em 06 de março de 2024.

³ Parecer 94/2024/CGAA5/SGA1/SG proferido no Ato de Concentração 08700.000737/2024-22. ITAJAÍ STREET MALL LTDA. E WMS SUPERMERCADOS DO BRASIL LTDA em 4 de março de 2024.

Fonte aqui.

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A Proposta de Emenda à Constituição (“PEC 45”), atualmente em apreciação pelo Senado, permite que o Prefeito de cada um dos municípios atualize a base de cálculo do IPTU, por meio de decreto, sem a necessidade de tal atualização passar pela Câmara Municipal.

O IPTU é um imposto de competência municipal, conforme previsto na Constituição Federal. A alteração prevista na PEC 45, portanto, permite que o chefe do poder executivo municipal aumente a capacidade de arrecadação do município por meio do aumento da base de cálculo do IPTU, devendo ser observado, para tal aumento, os critérios que venham a ser previstos em lei municipal.

A legislação vigente autoriza os chefes do poder executivo municipal a somente atualizar os valores contidos na planta genérica de valores pela inflação. Contudo, eventual aumento do valor venal dos imóveis deve passar pela apreciação do poder legislativo municipal, conforme entendimento do STF e do STJ.

O aumento da competência dos prefeitos pode ocasionar um aumento no número de processos discutindo o valor que será cobrado de IPTU, levando-se em consideração que a celeridade da alteração será maior, ao não ter que ocorrer um processo legislativo – atualmente necessário.

Você pode acessar o inteiro teor da PEC 45 clicando aqui.