Por meio de recente decisão proferida pelo STJ no RESp 2.042.594/SP, restou reconhecida a possibilidade de revisão do valor do aluguel em contrato de locação celebrado na modalidade built to suit, também denominado como “contrato de locação com construção ajustada”.
O contrato built to suit possui previsão no art. 54-A da Lei do Inquilinato, e trata-se de modelo de negócio jurídico em que o proprietário do ativo imobiliário (e locador) é responsável pela construção ou reforma sob medida do imóvel, a fim de atender às necessidades específicas do locatário, e este, por sua vez, assume a contraprestação de, além de remunerar o locador pelo efetivo uso/fruição do imóvel, remunerá-lo pelos investimentos realizados no local.
O art. 54-A, em seu §1º, prevê a possibilidade de as partes convencionarem a renúncia ao direito de revisão do valor de aluguel. Até então, os tribunais vinham se posicionando no sentido de não cabimento da ação revisional nas locações built to suit, ainda que não tenha sido expressamente pactuada entre as partes a sua renúncia, como prevê o dispositivo legal aqui mencionado.
Em divergência ao quanto exposto acima, o STJ (no âmbito do julgamento do RESp2.042.594/SP) previu a possibilidade de revisional de aluguel do contrato built to suit, desde que: (i) não haja renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis; (ii) seja possível pormenorizar a parcela destinada a remunerar exclusivamente o uso do imóvel – sobre a qual recairá a pretensão revisional -,excluindo-se os custos relacionados aos investimentos sobre o bem; e (iii)esteja comprovada a desproporção entre o valor do locativo e o preço de mercado para empreendimentos semelhantes.
Você pode acessar a íntegra da decisão clicando aqui.
A Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”), por meio da Superintendência de Supervisão de Securitização (“SSE”), divulgou na última quarta-feira (05) o Ofício Circular nº SSE 06/2023(“OC 6/23”), que complementa as manifestações da CVM contidas no Ofício Circular nº 04/2023-CVM/SSE (“OC 4/23”) acerca dos denominados tokens de recebíveis ou tokens renda fixa (em conjunto “TR”).
Segundo disposto em seu preâmbulo, o OC 6/23, além de enfatizar o caráter não normativo dos referidos ofícios circulares, se presta a abordar os seguintes temas:
(i) “quando um TR pode ser caracterizado como operação de securitização ou apenas como contrato de investimento coletivo, ambos valores mobiliários quando ofertados publicamente”;
(ii) “questões que envolvem as ofertas públicas de Cédulas de Crédito Bancário, Certificados de Cédulas de Crédito Bancário ou Cédulas de Crédito Imobiliário”; e
(iii) “interpretações da SSE sobre a aplicação de dispositivos da Resolução da CVM nº 88, de 27 de abril de 2022 (“Resolução CVM 88”) às ofertas de TR”.
Sobre o item (i), a CVM ratifica que a existência de um TR não é, por si só, fato suficiente para responder questionamentos sobre o enquadramento de uma operação como de securitização ou de contrato de investimento coletivo, sendo possível “que uma TR seja considerada como contrato de investimento coletivo, sem necessariamente se enquadrar como operação de securitização”.
A assertiva é justificada pelo fato de que “a oferta pública de distribuição (como token ou através de outro meio) e pela expectativa de ganho(remuneração) para o investidor, como explorado no OC 4/23, pode caracterizar uma oferta de investimento, (…) quando não restarem presentes outras condições para a caracterização de uma operação de securitização”.
A autarquia afirma, ainda, que a “tokenização” de certificados de recebíveis não difere, na prática, da “tokenização” de um contrato de cessão, não havendo “prejuízo ou impactos negativos em termos de eficiência ao tokenizar certificados ou contratos de cessão, sendo que os certificados de recebíveis são materializados por meio do termo de securitização e a cessão é realizada por meio de outro instrumento jurídico”.
Sobreo item (ii),a CVM reitera que “o entendimento manifestado no OC 4/2023 não se aplica às ofertas públicas de Cédula de Crédito Bancário – CCB, Certificado de Cédula de Crédito Bancário – CCCB ou Cédula de Crédito Imobiliário – CCI, quando atendidos os requisitos do art. 45-Ada Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004”. Segundo a CVM, tais títulos são cambiais de responsabilidade de instituição financeira ou de entidade autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, e não da CVM.
A CVM ratifica, contudo, que em “uma oportunidade de investimento em uma cesta lastreada em títulos de responsabilidade de instituição financeira” pode estar caracterizada “a existência de contrato de investimento coletivo ou de uma operação de securitização, ou seja, de um valor mobiliário sujeito a competência desta Autarquia”.
Sobre o item (iii), a CVM reconhece que “o entendimento dos parágrafos 38 e 39 do OC 4/23 merece ser retificado, de forma a que, mesmo em uma emissão concentrada, o conceito de receita bruta do emissor possa aplicado ao patrimônio separado e não ao devedor, mantendo assim a uniformização com as normas vigentes para os fundos e outros veículos que investem em ativos de securitização”.
Para a CVM, o patrimônio separado (com emissão de valores mobiliários por meio de securitizadora de capital fechado) pode ser equiparado a sociedade empresária de pequeno porte para todos os efeitos da Resolução CVM nº 88/22 (captando até R$15 milhões por ano para o mesmo patrimônio separado).
Neste mesmo sentido, a CVM acrescenta que “nas ofertas de títulos e valores mobiliários representativos de operações de securitização através de plataforma de crowdfunding, via de regra, a própria plataforma ou seus sócios estariam impedidos de constituir uma companhia securitizadora para emitir os valores mobiliários de securitização ofertados nesse ambiente”. Contudo, a SSE explica que “a vedação se aplica caso a securitizadora realize emissão sem a constituição de patrimônio separado”.
Em 31 de outubro de 2023, a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) divulgou o edital de audiência pública propondo ajustes à norma dos fundos de investimento nas cadeias produtivas do agronegócio (“FIAGRO” e “Audiência Pública”, respectivamente), em substituição à Resolução CVM nº 39, de 13 de julho de 2021 que tratava dos FIAGRO em caráter provisório e experimental.
O objetivo da Audiência Pública é apresentar ao mercado a minuta de anexo descritivo de FIAGRO, que passará a integrar a Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2023, conforme alterada (“Resolução CVM 175”), sob a forma do Anexo Descritivo VI (“Minuta”). O Anexo Descritivo VI será o último a ser incluído na Resolução CVM 175, cuja parte geral dispõe sobre as matérias aplicáveis aos fundos de investimento, e possui anexos descritivos aplicáveis a cada categoria de fundo de investimento.
O FIAGRO foi instituído pela Lei nº 14.130, de 29 de março de 2021, que alterou a Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, que até então dispunha apenas sobre fundos de investimento imobiliário (“Lei 8.668”).
Atualmente, observada a Lei 8.668, em razão da composição da carteira, os FIAGRO podem emular (i) fundo de investimento em direitos creditórios, (ii) fundo de investimento imobiliário, (iii) fundo de investimento em participações, (iv) fundo de investimento financeiro ou (v) fundo de investimento em cotas das categorias listadas e devem observar as normas específicas de cada categoria.
Dentre as principais propostas da Minuta para manifestação do mercado, a CVM destaca:
(i) a gestão da carteira de ativos e atividades correlatas fiquem a cargo do gestor de recursos, não do administrador do FIAGRO, com a exceção da hipótese prevista pelo art. 5º do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175, que dispõe sobre fundos de investimento imobiliário (“FII”), ao FIAGRO aplicado em imóvel rural;
(ii) caso o FIAGRO tenha investimento igual ou superior a 1/3 do patrimônio líquido em operações de outra categoria de fundos (e.g. fundo em participações, fundo financeiro, fundo em direitos creditórios, ou fundo de investimento em cotas dessas outras categorias de fundos), as regras específicas daquelas categorias deverão ser observadas subsidiariamente, com exceção do regime de informações, para o qual deverão ser adotadas regras específicas do Anexo Normativo VI para todos os FIAGRO;
(iii) regras de assembleia e representação dos cotistas oponíveis aos FII, sejam aplicáveis aos FIAGRO;
(iv) aplicação de recursos na aquisição de ativos ambientais e créditos de carbono para a participação dos FIAGRO no mercado de finanças sustentáveis; e
(v) alteração do conteúdo de informes mensais e anuais.
A Audiência Pública ficará aberta para manifestações até 31 de janeiro de 2024.
Acesse aqui o Edital de Consulta Pública. A Resolução CVM 175 pode ser acessada na íntegra aqui. A versão consolidada da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 pode ser acessada na íntegra aqui. A Resolução CVM nº 39, de julho de 2021 pode ser acessada na íntegra aqui.
Na última sexta-feira, 07 de julho, foi aprovada, mediante votação pela Câmara dos Deputados, a Proposta de Emenda Constitucional nº 45 de 2019, conhecida como “Reforma Tributária” (“PEC da Reforma Tributária”).
A PEC da Reforma Tributária prevê uma ampla alteração do sistema tributário brasileiro. Dentre as principais já conhecidas, a substituição de uma cesta de tributos incidentes atualmente sobre o consumo, PIS,COFINS, IPI, ICMS e ISS, por dois novos tributos, com regramento nacional, quais sejam:
(I) Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS); e
(II) Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Da forma como aprovada, existe uma sinalização de desoneração na indústria, com possível aumento no setor de serviços. Para o setor imobiliário, pode implicar em beneficiar de um lado (insumos) para onerar de outro (construção).
Ainda, dois pontos merecem destaque: (i) a sujeição à elaboração, via Lei Complementar, da regulamentação de previsão de regime específico de tributação para “serviços financeiros” e “operações com bens imóveis”; e (ii) a apresentação, em 180 dias, de “projeto de lei que reforme a tributação da renda, acompanhado das correspondentes estimativas e estudos de impactos orçamentários e financeiros”.
Assim, questões como tributação de dividendos, efeitos na estrutura do Lucro Presumido e RET (onde a lacuna do IBS também traz efeitos), tributação das operações financeiras e junto ao mercado de capitais para fomento imobiliário, são de especial relevância, em especial pelo dinamismo societário de um setor bastante afeto às sociedades de propósito específico como solução ao risco de desenvolvimento, demandando, assim, o acompanhamento do tema.
Confira a íntegra do Substitutivo Final aprovado da PEC da Reforma Tributária clicando aqui.
Nas últimas semanas, o Supremo Tribunal Federal (“STF”) e o Congresso Nacional avançaram nas discussões sobre a demarcação de terras indígenas, sendo a discussão popularmente denominada na mídia como “Marco Temporal Indígena”. Essa discussão pode trazer implicações em todo o território nacional relacionadas ao direito de propriedade, tanto em imóveis rurais, quanto urbanos, uma vez que esta demarcação se origina no histórico de posse indígena de terras em todo o território nacional.
Neste sentido, para entender os desdobramentos desta discussão e os cuidados que devem ser observados nas auditorias imobiliárias, importa contextualizar e demonstrar sua origem legal, a qual advém dos termos do art. 231 da Constituição Federal (“CF”) e de seus parágrafos, abaixo transcritos para melhor entendimento:
“Art.231. São reconhecidos aos índios sua organização social, costumes, línguas, crenças e tradições, e os direitos originários sobre as terras que tradicionalmente ocupam, competindo à União demarcá-las, proteger e fazer respeitar todos os seus bens.
§ 1º São terras tradicionalmente ocupadas pelos índios as por eles habitadas em caráter permanente, as utilizadas para suas atividades produtivas, as imprescindíveis à preservação dos recursos ambientais necessários a seu bem-estar e as necessárias à sua reprodução física e cultural, segundo seus usos, costumes e tradições.
§ 2º As terras tradicionalmente ocupadas pelos índios destinam-se a sua posse permanente, cabendo-lhes o usufruto exclusivo das riquezas do solo, dos rios e dos lagos nelas existentes.
§ 3º O aproveitamento dos recursos hídricos, incluídos os potenciais energéticos, a pesquisa e a lavra das riquezas minerais em terras indígenas só podem ser efetivados com autorização do Congresso Nacional, ouvidas as comunidades afetadas, ficando-lhes assegurada participação nos resultados da lavra, na forma da lei.
§ 4º As terras de que trata este artigo são inalienáveis e indisponíveis, e os direitos sobre elas, imprescritíveis.
§ 5º É vedada a remoção dos grupos indígenas de suas terras, salvo, “ad referendum” do Congresso Nacional, em caso de catástrofe ou epidemia que ponha em risco sua população, ou no interesse da soberania do País, após deliberação do Congresso Nacional, garantido, em qualquer hipótese, o retorno imediato logo que cesse o risco.
§ 6º São nulos e extintos, não produzindo efeitos jurídicos, os atos que tenham por objeto a ocupação, o domínio e aposse das terras a que se refere este artigo, ou a exploração das riquezas naturais do solo, dos rios e dos lagos nelas existentes, ressalva do relevante interesse público da União, segundo o que dispuser lei complementar, não gerando a nulidade e a extinção direito a indenização ou a ações contra a União, salvo, na forma da lei, quanto às benfeitorias derivadas da ocupação de boa fé.
§ 7ºNão se aplica às terras indígenas o disposto no art. 174, § 3º e § 4º.”
Pela leitura do artigo mencionado, é possível inferir o que segue: (i) em se verificando terras tradicionalmente ocupadas por indígenas, cabe a união demarcá-la, por meio de procedimento da Fundação Nacional dos Povos Indígenas (“FUNAI”) (você pode verificar o procedimento aqui),por meio do qual é instituído patrimônio da união e o usufruto da terra pertencerá ao grupo indígena, sendo que os (ii) direitos sobre as terras são imprescritíveis, portanto, podem ser reivindicados em qualquer tempo e (iii) não caberia qualquer indenização em favor do ocupante de terra indígena, salvo benfeitorias úteis e necessárias.
Em consulta a base de dados da FUNAI, verifica-se que ela possui 736 terras indígenas em seus registros, representando 13,75% do território brasileiro e, além disso, existem cerca de490 reivindicações de povos indígenas em análise pela FUNAI. Os dados exatos das áreas já certificadas estão no sistema geoserver, o qual possui as coordenadas exatas dos locais e podem ser verificadas via Google Earth. Também é possível mediante contratação de profissional agrimensor confrontar esta base da FUNAI com as propriedades georreferenciadas pelo Sistema de Gestão Fundiária – SIGEF (base federal do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA de área georreferenciadas).
Figura 1 – Áreas indígenas por região (ref. https://www.gov.br/funai/pt-br/atuacao/terras-indigenas/demarcacao-de-terras-indigenas).
Feita esta contextualização, a discussão paira especificamente sobre o caput do art. 231 CF, pelo qual discutem o que seria o termo “terras que tradicionalmente ocupam” e, sobre isso, os estudiosos definiram duas teses para aferir a questão sendo: (1)Teoria do Indigenato e (2) Teoria do Fato Indígena ou Marco Temporal(baseada na PET 3.388 do STF).
· Teoria do Indigenato. Nesta primeira teoria, considera-se que os direitos dos indígenas são inatos à figurado índio e existem desde antes da constituição do estado brasileiro, consequentemente, as terras tradicionalmente ocupadas, seriam nesta tese, todas aquelas que teriam sido ocupadas antes da instituição do estado brasileiro, sendo um direito do indígena a posse delas, pois inatas à sua condição de índio, portanto, sem um marco temporal específico.
· Teoria do Fato Indígena ou Marco Temporal. Já na segunda teoria, para considerar uma terra tradicionalmente ocupada, define-se como marco temporal a data de 5 de outubro de 1988, a mesma data de promulgação da CF, sendo assim, caso o indígena estivesse em posse nesta data, teria direito a terra. Esta teoria já foi adotada pelo STF no julgamento do caso “Raposa Serra do Sol”, neste julgamento definiu-se duas questões sobre o direito indígena as terras (i) que para aferir o direito de um indígena, ele deveria ter a posse na data de promulgação da CF e (ii) mesmo sem aposse no marco, mas desde que não a tenha por conta de esbulho possessório permanente, tendo o índio retornado continuamente a terra com a intenção de tomar a posse, ficando caracterizado o esbulho renitente, bem como o direito do indígena a terra. Contudo, este precedente não tem força vinculante, nem mesmo caráter de repercussão geral e, por isso, o tema foi rediscutido no recentemente no Recurso Extraordinário nº. 1.017.365 (“RE”) em sede de repercussão geral fixando, portanto, a tese que deveria ser observada outros casos no judiciário.
Este RE foi julgado no dia21.09.23 e a repercussão geral fixada em 27.09.23 (link para acesso no portal do STF), na qual rejeitou a tese do Marco Temporal, sob o fundamento de que a posse indígena é instituto diferente da posse civil e a sua definição seria vinculada àquela constante do §1º do art. 231 da CF, portanto, sendo desnecessário marco temporal ou esbulho renitente/permanente. Contudo, caso EXISTA ocupação indígena ou renitente esbulho APÓS a promulgação da CF, o ocupante da área teria direito a indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, previsto no §6º do art. 231 da CF; (ii) caso NÃO EXISTA ocupação indígena ou renitente esbulho NA DATA da promulgação da CF, teria direito a indenização das benfeitorias úteis e necessárias, bem como, quando não fosse possível seu reassentamento, indenização no valor da terra nua.
Depois deste julgamento, namesma semana, o Senado Federal deu andamento na votação do Projeto de Lei2.903/2023 (“PL”), aprovando-o, o qual, em divergência com o STF, regulao art. 231 da CF e define as terras tradicionalmente ocupadas com base nateoria do Marco Temporal, trazendo também vários regramentos e modos decomprovação, conforme texto do projeto de lei neste link.Na sequência, o PL foi enviado para sanção do Presidente em regime de urgência,não tendo sido sancionado até a publicação desta.
Diante de todo este cenário, atualmente, portanto, a decisão do STF sobre o tema está produzindo efeitos, ou seja, pró Teoria do Indigenato. Entretanto, caso haja sanção do Presidente da PL, poderíamos ter uma discussão sobre a validade e eficácia desta lei.
Trazendo a discussão para o direito de propriedade, é nítido que a decisão do STF causa insegurança em qualquer proprietário, assim, para minimizar a insegurança e trazer um mínimo dimensionamento dos riscos aplicáveis, orientamos nossos clientes a confrontara base de dados da FUNAI com os georreferenciamento das áreas por meio de um agrimensor com o fim de identificar alguma terra indígena já demarcada nos limites da propriedade em análise ou se existem litígios próximos à área em análise.
Por fim, é essencial lembrar que as leis estão em constante evolução, e a aplicação delas pode variar de acordo com as circunstâncias individuais. Portanto, em caso de dúvidas, é recomendável que você busque aconselhamento de um advogado de confiança, o qual poderá fornecer orientação personalizada com base em sua situação específica.
Na última terça-feira (04), a Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) publicou o Ofício Circular CVM/SRE 07/2023, por meio do qual presta novas orientações acerca dos procedimentos a serem observados pelos coordenadores nos requerimentos de registro automático de ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários (“Ofício Circular SRE 07/2023”), em complemento aos Ofícios Circulares nºs (a) 03/2022-CVM/SRE, divulgado em 30 de dezembro de 2022; (b) 01/2023-CVM/SRE, divulgado em13 de janeiro de 2023; (c) 02/2023-CVM-SRE, divulgado em 19 de janeiro de 2023; e (d) 03/2023-CVM-SRE, divulgado em 08 de fevereiro de 2023.
Dentre as novidades, temos:
(i) A recomendação da CVM de que operações que tenham sensibilidade em relação à data de início a mercado e/ou de início da distribuição ou, ainda, tenham processo de bookbuilding, sejam apresentadas ao SRE – Sistema de Registro de Ofertas (“Sistema SRE”)entre 08h e 20h, de segunda a sexta-feira, para que eventual indisponibilidade ou problema de ordem técnica possa ser tratada por meio dos canais de comunicação divulgados no Ofício Circular SER 07/2023;
(ii) parametrização de “Debêntures Conversíveis” como valor mobiliário no Sistema SRE;
(iii) necessidade do registro como oferta pública da cessão de valores mobiliários a título de vantagem adicional (exemplo: bônus de subscrição) dentro outra oferta pública;
(iv) nos casos de ofertas públicas de títulos com mais de uma série, em que são previstos cronogramas de distribuição diferentes para cada série, orientação da CVM de que seja obtido um registro distinto para cada série; e
(v) alterações no Sistema SRE para adaptação à Resolução da CVM 161, de 13 de julho de 2022.
Após retorno do texto alterado pelo Senado, a Câmara dos Deputados aprovou o Marco Legal das Garantias (PL 4.188/2021). O projeto de lei tem como finalidade o destravar a concessão de crédito no Brasil, mediante a inclusão de alterações na Lei do Mercado de Capitais, Lei de Alienação Fiduciária, Lei do Bem de Família, Código Civil, entre outras.
Dentre as alterações propostas pelo Marco Legal das Garantias temos (i) a criação do serviço de gestão de garantias, a ser realizado por entidades privadas que atuarão como gerenciadoras das garantias concedidas às instituições financeiras, ficando responsável por constituir, encaminhar a registro, gerir e pleitear a execução das garantias; (ii) possibilidade de alienações fiduciárias múltiplas sobre o mesmo imóvel, de extensão da garantia e manutenção do saldo devedor se o produto do leilão não for suficiente para quitar a dívida; (iii) execução extrajudicial e extensão da hipoteca, também com manutenção do saldo devedor após excussão insuficiente da garantia; (iv) criação de novo capítulo no Código Civil para regulamentação do agente de garantia; (v) excussão e busca e apreensão extrajudicial de bens dados em alienação fiduciária no âmbito do mercado de capitais, via cartório de títulos e documentos; (vi) possibilidade de utilização de direitos minerários em garantia; e (vii) realização de penhor civil por qualquer instituição financeira. O projeto de lei agora segue para sanção presidencial e poderá sofrer vetos em seu texto, que serão avaliados novamente pelo congresso nacional. Leia mais aqui.
Em 11 de abril de 2023, a CVM julgou o Processo Administrativo Sancionador nº 19957.009206/2018-61 (“PAS nº 19957.009206/2018-61”) frente a três pessoas físicas integrantes de determinada companhia aberta (“Companhia”) por supostas infrações às seguintes normas: (i) Instrução CVM nº 358, de 3 de janeiro de 2002, atualmente revogada (“Instrução CVM 358”); (ii) Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976 (“Lei 6.404”); (iii) Instrução CVM nº 491, de 22 de fevereiro de 2011, atualmente revogada (“Instrução CVM 491”); e (iv) Instrução CVM 480, de 7 de dezembro de 2009, atualmente revogada (“Resolução CVM 480”).
A relatora Flávia Perlingeiro havia votado pela:
i.condenação do primeiro acusado ao pagamento de multas, totalizando R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), devido à não apresentação de informações exigidas pelo art. 12 da Instrução CVM nº 358, por não ter apresentado informações acerca de negociações relevantes realizadas com ações da Companhia por meio de sociedades nas quais detinha participação indireta e por embaraço à fiscalização, infringindo o art. 1º, inciso III, e parágrafo único, inciso Instrução CVM 491 (“Embaraço à Fiscalização”), além de inabilitação temporária para o exercício de conselheiro fiscal em companhia aberta, por infração ao art. 10 da Instrução CVM 358 ao deixar de comunicar ao diretor de relações com investidores da Companhia a aquisição do controle acionário da Companhia, para fins de divulgação de fato relevante;
ii.absolvição do primeiro acusado da conduta de abuso do poder de controle, nos termos do art. 116, parágrafo único, da Lei 6.404 (“Abuso de Controle”);
iii.condenação do segundo acusado ao pagamento de multas, totalizando R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), por descumprimento aos itens 12.5 e 15.1, do Anexo 24 da Instrução CVM 480 ao ter informado que determinados conselheiros eram independentes quando, na verdade, tinham ligação com o controlador indireto da Companhia e ao divulgar o Formulário de Referência da Companhia com informações incompletas omitindo que o primeiro acusado detinha o controle da Companhia e absolvição da acusação de desvio de finalidade, nos termos da do art. 154, Lei 6.404 (“Desvio de Finalidade”); e
iv.absolvição do terceiro acusado da acusação de Embaraço à Fiscalização.
O Diretor João Accioly divergiu da relatora no que diz respeito à condenação de inabilitação temporária do primeiro acusado e à materialidade da condenação do segundo acusado, sendo acompanhado pelos Diretores Otto Lobo e Alexandre Rangel quanto à matéria de dosimetria de pena aplicável ao primeiro acusado. Em relação às demais matérias, os referidos Diretores acompanharam a relatora Flávia Perlingeiro.
Assim, o Colegiado da CVM decidiu, por unanimidade:
i.pela condenação do primeiro acusado ao pagamento de multa totalizando R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), por descumprimento ao art. 12 da Instrução CVM 358 por não ter apresentado informações acerca de negociações relevantes realizadas com ações da Companhia por meio de sociedades nas quais detinha participação indireta e por Embaraço à Fiscalização, e pela absolvição deste da conduta de Abuso de Controle;
ii.pela absolvição do segundo acusado da conduta de Desvio de Finalidade;
iii.pela absolvição do terceiro acusado da conduta de Embaraço à Fiscalização;
E ainda, a CVM decidiu por maioria:
i.pela condenação do primeiro acusado ao pagamento de multa totalizando R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), por descumprimento ao art. 10 da Instrução CVM 358 ao deixar de comunicar ao diretor de relações com investidores da Companhia a aquisição do controle acionário da Companhia, para fins de divulgação de fato relevante; e
ii.pela condenação do segundo acusado ao pagamento de multa totalizando R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) por descumprimento aos itens 12.5 e 15.1, do Anexo 24 da Instrução CVM 480 ao ter informado que determinados conselheiros eram independentes quando, na verdade, tinham ligação com o controlador indireto da Companhia e ao divulgar o Formulário de Referência da Companhia com informações incompletas omitindo que o primeiro acusado detinha o controle da Companhia.
O relatório do caso, o voto da Diretora Flávia Perlingeiro pode ser e as manifestações dos Diretores João Accioly e Otto Lobo podem ser acessados, na íntegra, aqui, aqui, aqui e aqui, respectivamente.
No último dia 02 de outubro de 2023, entrou em vigor a Resolução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 175, editada em 23 de dezembro de 2022 que dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de investimento, conhecida como o novo marco regulatório da indústria de fundos (“Resolução CVM 175”). Após a sua edição, no final de 2022, a CVM recebeu diversas contribuições e dúvidas do mercado sobre a nova regra e incorporou alterações à Resolução CVM 175, com a edição das Resoluções nº181/23, 184/23 e 187/23, com alterações pontuais e ainda refletindo a regulamentação específica já utilizada para cada um dos tipos de fundo nos anexos normativos.
A Resolução CVM 175 está dividida em uma parte geral aplicada a todas as categorias de fundos e anexos normativos que tratam das regras específicas para cada tipo de fundo, prevalecendo em caso de conflito a regra específica. Adicionalmente à Resolução CVM 175, a CVM divulgou orientações ao mercado por meio da edição de ofícios circulares sobre dúvidas suscitadas, inclusive sobreo prazo para adaptação à nova regra.
Na mesma data da entrada em vigor da Resolução CVM 175, a CVM divulgou o Ofício-Circular- Conjunto nº 3/2023/ CVM/SIN/SSE (“Ofício-Circular SIN/SSE 3/23”) com interpretação complementar sobre o marco para adaptação dos fundos à Resolução CVM 175 indicando que o envio do requerimento de registro de oferta pública pelo fundo, seja pelo rito ordinário ou automático (ainda que não tenha havido subscrição ou liquidação de cotas), caracteriza a efetiva atuação dos prestadores de serviço o que, em linha com o artigo 80 da Resolução CVM 175, demonstra que o fundo está “em funcionamento” podendo, portanto, ser adaptado até 31 de dezembro de 2024, com exceção dos fundos de investimento em direitos creditórios-FIDC, que devem adaptar-se até 1º de abril de 2024.
No dia 22 de março de 2023, determinado grupo econômico atuante no setor imobiliário e de turismo e lazer no Rio Grande do Sul, obteve da 2ª Vara Judicial da Comarca de Gramado/RS decisão que lhe concedeu a suspensão da obrigação de repasse de recebíveis no âmbito de operações de securitização de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) por 60 (sessenta) dias.
Nos termos da decisão do dia 22 de março, foi concedido prazo de 48 (quarenta e oito) para que a securitizadora repassasse ao grupo econômico os recebíveis futuros que seriam depositados nas contas centralizadoras dos CRI, sob pena de multa diária de R$ 100.000,00 (cem mil reais) em caso de descumprimento.
Sustentava o grupo econômico devedor que se faz necessária a instituição de recuperação judicial, pois, a suspensão do pagamento dos CRI não se mostraria suficiente para que pudesse manter suas atividades e, oportunamente, se reestruturassem.
Neste sentido, no dia 17 de abril de 2023, o mesmo juízo da 2ª Vara Judicial da Comarca de Gramado/RS deferiu o pedido de recuperação judicial deste grupo econômico devedor, de maneira a reafirmar a suspensão do pagamento dos CRI, bem como impedir a execução de suas garantias pelo prazo de 180 dias, além de conferir todas as medidas protetivas adicionais que impedem a execução de suas dívidas.
O juízo tomou como base para sua decisão, laudo pericial que atestou a viabilidade do pedido de recuperação judicial, além de entender estar presente todos os outros requisitos necessários do benefício da recuperação judicial, como a demonstração de entrelaçamento empresarial entre as empresas do grupo econômico e o cumprimento do Art. 51 da Lei 11.101, de 09 de fevereiro de 2005.
Por fim, quanto à liberação dos recebíveis e proibição de execução das garantias fiduciárias, o juízo reforçou o seu entendimento anterior, ordenando o escriturador das contas centralizadas dos CRI a repassar os valores diretamente ao grupo econômico e impedindo que as garantias fossem executadas até o final do processo em vigência. O caso segue em análise perante o juízo.
.png)