Autor: admsp@pmkadvogados.com.br

Está em tramitação no congresso nacional um projeto de lei complementar que visa regulamentar a fixação da base de cálculo de tributos como IPTU e ITBI. O projeto em questão é o PLP 85/2023, cuja proposta é alterar a redação dos arts. 33 e 38 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.712/1966), estabelecendo, quanto ao IPTU e ao ITBI: (i) que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, desconsiderando quaisquer móveis ali mantidos ou instalados; (ii) que não se pode aumentar a base de cálculo com fundamento em reajuste genérico, usando índice de correção, inflação ou construção; e (iii) que podem ser usadas informações do registro de imóveis para agilizar a avaliação do bem, vedado que a base de cálculo seja de valor superior a 75% dos valores indicados no banco de dados dos registradores imobiliários.

Na justificativa, o parlamentar autor do projeto alegou que a legislação atual confere aos entes públicos “uma margem demasiadamente larga para definição da base tributável”, pelo que a alteração visa definir a base de cálculo dos impostos a partir do preço que seria recebido em uma transação não forçada envolvendo o imóvel, evitando a elevação artificial do tributo.

O presidente da Câmara dos Deputados determinou o apensamento de outro projeto de lei complementar a este projeto, cujo objeto é semelhante. Trata-se do PLP 119/2023, que visa incluir na legislação o mesmo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1113: de que a base de cálculo do ITBI é a transmissão do imóvel em condições normais de mercado, que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção e que o município não pode arbitrar a base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente.

O projeto com seu apenso será avaliado pela comissão de finanças e tributação e pela comissão de constituição e justiça. Se aprovado nas comissões, seguirá para o plenário da câmara dos deputados. Fonte: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2354995

‍

O Conselho Monetário Nacional (“CMN”)publicou ontem, em 01 de fevereiro de 2024, a Resolução nº 5.118 (“Resolução CMN 5.118”), com vigência imediata, que traz mudanças significativas para a estruturação de operações de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”)e de certificados de recebíveis do agronegócio (“CRA”) que destacamos abaixo.

‍Limite ao Lastro dos CRIs e CRAs: não é mais permitida a utilização como lastro de CRI e CRA os

(i)           títulos de dívida cujo emissor, devedor, codevedor ou garantidor seja companhia aberta; instituição financeira (ou entidades autorizadas a funcionar pelo BACEN) ou partes relacionadas a elas, amenos que o setor principal de atividade seja imobiliário para os CRI ou do agronegócio para os CRA; e

(ii)          direitos creditórios oriundos de operações entre partes relacionadas ou decorrentes de operações financeiras cujos recursos sejam utilizados para reembolso de despesas.  

‍Definições: Na definição de setor principal de atividade, o CMN esclarece que é o setor de uma companhia responsável por mais de 2/3 da sua receita consolidada, apurada com base nas demonstrações financeiras do último exercício social publicadas.

Para a definição de partes relacionadas, a Resolução CMN 5.118 faz referência ao significado atribuído no pronunciamento técnico do Comitê de Pronunciamentos Contábeis, recepcionado pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”).

Já a definição de títulos de dívida na norma é bem abrangente e inclui não apenas os títulos e valores mobiliários como também instrumentos bancários e instrumentos contratuais representativos de crédito de promessa de pagamento futuro ou operações de financiamento.

Vigência: a Resolução CMN 5.118 entrou em vigor na data de sua publicação, mas os CRIs eCRAs que já tenham sido distribuídos ou tenham sido objeto de requerimento de registro de distribuição perante a CVM estão excepcionados e não precisarão ser ajustados à nova regra.

Regulamentação: a CVM adotará as medidas necessárias à regulamentação do disposto na Resolução CMN 5.118.

‍

Na quinta-feira de 21 de dezembro de 2023, foi aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo, por 46 votos favoráveis e 9 contrários, a nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, complementar ao Plano Diretor. A lei vigente atualmente foi aprovada em 22 de março de 2016 e define as regras para o uso e ocupação do solo na cidade, visando fomentar o desenvolvimento urbano sustentável, a inclusão social e a preservação ambiental.

As alterações advindas da revisão aprovada abarcam, dentre outros, as seguintes nuances:

1. Flexibilização dos limites de altura: os parâmetros para a altura das edificações foram atenuados, facultando a edificação de prédios de maior altitude. Nesse contexto, nas zonas de centralidade, a cota máxima passou de 48 metros para 60 metros, enquanto nas zonas mistas, a altura máxima foi elevada de 28 metro para até 42 metros. Simultaneamente, a nova redação estipula uma redução na porcentagem mínima necessária para viabilizar a verticalização em determinadas quadras, que passa de 50% para 40%. Deste modo, se ao menos 40% das edificações em um quarteirão ultrapassarem os limites estabelecidos, fica permitida a verticalização nos mesmos moldes das já existentes em toda a extensão do quarteirão. O texto aprovado também se mostra condescendente quanto à verticalização nas denominadas “vilas”, enquadradas como Zona Predominantemente Residencial (ZPR), aumentando o limite de altura de construção nas redondezas das vilas de 15 metros para 28 metros no interior dos bairros;
2. Fixação de diretrizes para o número de vagas de determinado empreendimento: o número de vagas dispostas na planta do empreendimento, com a nova redação, guarda relação direta com as dimensões dos apartamentos. Para unidades com ao menos 30m², será permitida apenas uma vaga, enquanto para imóveis de maiores proporções, será concedida uma vaga para cada 60m² de área construída;
3. Intensificação no adensamento dos eixos de transporte: ampliação dos eixos verticais, com modificação na distância permitida para a construção de edifícios próximos às estações de trem e de metrô, alterada de 600m para 700m, bem como aos pontos de ônibus, aumentando de 300m para 400m, abrangendo propriedades em quadras situadas ao menos pela metade dentro desses parâmetros. Ademais, a nova redação possibilita às construtoras edificar em áreas de futuros eixos de transporte, mesmo antes da concretização do eixo, mediante o pagamento do valor de 20% de outorga onerosa;
4. Incentivos para a construção de moradias populares: estímulo na produção de Habitação de Interesse Social (HIS), permitindo a construção destes em quase todas as zonas da cidade, excetuando as áreas inseridas nas zonas exclusivamente residenciais (ZER), zonas predominantemente residenciais (ZPR) e as zonas de corredor (ZCOR-1). Tais empreendimentos devem destinar parte de suas unidades a famílias com renda de até 6 salários mínimos. Neste sentido, houve a flexibilização nos gabaritos de altura e a permissão de HIS em áreas de preservação ambiental, impactando diretamente as chamadas Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM);
5. Alterações nos processos de tombamento: representa, em termos gerais, uma redução na autonomia do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental (Conpresp) nos processos de tombamento. Nos termos da nova redação, qualquer proposta de tombamento deverá ser formulada pelo Conpresp e enviada à prefeitura, que a submeterá à Câmara em formato de projeto de lei para aprovação. Além disso, o tombamento do entorno de imóveis com valor histórico (área envoltória) terá duração de apenas 180 dias, aplicável inclusive a áreas que já tem tombamento definitivo de áreas envoltórias, exigindo a formulação de propostas de tombamento mesmo para estas.

A nova lei aborda ainda diversos temas, como, por exemplo (i) a revisão da definição de “gabarito de altura” – hoje definido como altura máxima dos edifícios, agora compreendido como “a diferença entre o pavimento térreo e o nível da cobertura”, de modo que as casas de máquinas, caixa d’água e áreas de áticos seriam excluídas do cálculo; (ii) a proibição da instalação de ferros-velhos ou comércios de materiais destinados à reciclagem nos lotes no perímetro do Requalifica Centro; (iii) a remoção do limite de terreno para shoppings e templos, entre outras disposições.

O projeto de lei da nova lei foi remetido para o prefeito, que poderá promulgar o texto, vetar alguns trechos ou rechaçar a proposta na íntegra.

Em 01 de dezembro de 2023, entrou em vigor a Resolução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 194, editada em 17 de novembro de 2023 (“Resolução CVM 194”), que alterou a Resolução CVM nº 60, de 23 de dezembro de 2021 (“Resolução CVM 60”) para compatibilizá-la com a Lei nº 14.430, de 03 de agosto de 2022 (“Lei nº 14.430”) editada posteriormente.

De acordo com a CVM, as alterações foram conduzidas sem a realização de análise de impacto regulatório em razão da mera adequação a direitos e obrigações definidos na Lei nº 14.430. Segundo o órgão regulador, tais modificações são consideradas como de “baixo impacto”, sem imposição de custos regulatórios ou se tratam de meros ajustes ou refinamentos redacionais.

Destacamos abaixo algumas das principais alterações da Resolução CVM 60, à luz da Resolução CVM 194 e do Ofício Interno nº 11/2023/CVM/SDM/GDN-2, datado de 16 de novembro de 2023, no qual foi justificada a dispensa de análise de impacto regulatório (“Ofício Interno nº 11/2023”).

Aquisição do lastro até a integralização dos certificados de recebíveis

Considerando que a Lei nº 14.430 prevê que “os direitos creditórios que lastrearão os Certificados de Recebíveis serão previamente identificados, atenderão aos critérios de elegibilidade previstos no termo de securitização e deverão ser adquiridos até a data de integralização dos Certificados de Recebíveis”, a CVM incluiu no art. 17 da parte geral da Resolução CVM 60 a possibilidade de que sejam emitidos títulos de securitização sem que o lastro tenha sido devidamente adquirido pela companhia securitizadora, sendo certo que a aquisição deverá ocorrer até a data de integralização dos títulos pelos respectivos investidores.

Extensão de previsão de revolvência para todos os segmentos econômicos

Entendendo que, com a vigência da Lei nº 14.430, a revolvência passou a ser permitida para todos os segmentos econômicos, a CVM, por meio da Resolução CVM 194, realizou os devidos ajustes no texto da Resolução CVM 60, transpondo a definição de revolvência do Anexo Normativo II, art. 4º, § 1º, para o art. 2º da parte geral, bem como criando uma seção I no Capítulo IX, contemplando novos arts. 43-B e 43-C, com as devidas adaptações formais.

Registro ou averbação de títulos de securitização lastreados em direitos creditórios imobiliários

O art. 3º do Suplemento A da Resolução CVM 60 foi alterado para constar que o “instrumento de emissão de títulos de securitização lastreados em direitos creditórios imobiliários deve estar registrado, conforme o caso, no cartório de registro de imóveis competente, EXCETO QUANDO O LASTRO DA EMISSÃO CONSISTIR EM CÉDULAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO”.

Deste modo, a CVM deixou evidente que, caso a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) seja realizada sem a correspondente emissão de cédulas de crédito imobiliário (“CCI”), o termo de securitização deverá ser levado a registro no cartório de registro de imóveis competente.

Revogação da vedação do exercício do papel de agente fiduciário e outras atividades

Quando da edição da Resolução CVM 60, constava uma vedação à prestação, pelo agente fiduciário ou por partes a ele relacionadas de quaisquer outros serviços para a emissão, devendo a sua participação estar limitada às atividades relacionadas à função de agente fiduciário. Contudo, a Resolução CVM 194 revogou tal disposição da Resolução CVM 60, de modo que o agente fiduciário ou partes a ele relacionados possam prestar outros serviços à emissão, ressalvado o quando previsto no art. 6º da Resolução CVM nº 17, de 09 de fevereiro de 2021 (“Resolução CVM 17”), que possui regra específica para a matéria.

Deste modo, entende-se que os agentes fiduciários ou partes a eles relacionadas poderão ser contratados para realizarem outras funções dentro de uma mesma emissão, como a de instituição custodiante, entre outras aplicáveis.

Contratação de prestadores de serviços – agência de classificação de risco e custodiante

A CVM alterou a redação da Resolução CVM 60 visando a redução dos custos da operação para deixar claro que nas ofertas destinadas ao público em geral, a classificação de risco deve ser atualizada no mínimo anualmente ou caso haja alteração na classificação de risco da companhia emissora, ou conforme definido no instrumento de emissão.

Adicionalmente, a CVM incluiu regramento acerca do controle e guarda do lastro por parte da companhia securitizadora, em uma hipótese específica, composta por três elementos cumulativos (i) sem varejo, (ii) sem negociabilidade e (iii) não aplicável a títulos de crédito (que já possuem controles dentro do Sistema Financeiro Nacional).

Controle de recursos por meio de instituição de pagamento

A CVM alterou o §1º do art. 37 da Resolução CVM 160, para permitir que os direitos creditórios possam ser recebidos em conta escrow ou outro tipo de conta ou arranjo em instituições de pagamento, além das instituições financeiras. Tal alteração decorre da redação da Resolução da CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2023 (“Resolução CVM 175”), tendo em vista o tratamento conferido aos fundos de investimento em direitos creditórios – FIDC.

Aumento do limite de concentração máxima de 20% por devedor ou coobrigado a todos os títulos de securitização

A CVM incluiu a previsão do limite de concentração máxima de 20% por devedor ou coobrigado a todos os títulos de securitização (“Limite de Exposição”), aplicando-se aos demais segmentos que não apenas

de CRI e CRA, salvo se o devedor ou coobrigado for (i) companhia aberta; (ii) instituição financeira ou equiparada; ou (iii) entidade que tenha suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão do título de securitização elaboradas em conformidade com o disposto na Lei nº 6.404, de 1976 e auditadas por auditor independente registrado na CVM.

Adicionalmente, estabeleceu que o Limite de Exposição pode ser excepcionado nos títulos de securitização (a) exclusivamente destinados a investidores profissionais, em linha com dispensa hoje existente para os CRA; (b) exclusivamente destinados a um grupo econômico, seus administradores e controladores ou (c) devidos por devedor ou coobrigado classificados como cooperativa agropecuária, desde que suas demonstrações financeiras relativas ao exercício social imediatamente anterior à data de emissão sejam elaboradas e divulgadas consoante à legislação específica e auditadas por auditor independente registrado na CVM.

Assembleia especial de investidores – prazo para convocação, quórum de instalação e deliberação

O prazo de convocação da assembleia especial de investidores no caso de deliberação relacionada à insuficiência de ativos na Resolução CVM 60 passa a ser de 15 (quinze) dias de antecedência da data de sua realização, em linha com o previsto na Lei nº 14.430 e, a assembleia será instalada, em primeira convocação, com a presença de titulares dos CRI que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) do valor global dos títulos ou, em segunda convocação, independentemente da quantidade de titulares dos CRI, sendo consideradas válidas as deliberações tomadas pela maioria dos presentes, em primeira ou em segunda convocação

É importante destacar que o prazo de 15 (quinze) dias é exclusivamente aplicável à hipótese de assembleia especial de investidores relacionada à insuficiência de ativos, de forma que para assembleias especiais que deliberarão sobre outras matérias foi mantido o prazo mínimo de 20 (vinte) dias de antecedência para a sua convocação.

Ainda, foi acrescido um novo §1º-A no art. 26 da Resolução CVM 60, que possibilitou que a primeira e a segunda convocações sejam realizadas simultaneamente, especialmente no caso de deliberação sobre as demonstrações financeiras, com o objetivo de tornar o procedimento mais ágil, reduzindo os custos de cumprimento das exigências normativas.

Vale ressaltar ainda que a Resolução CVM 60 passou a prever que as convocações de assembleias especiais de investidores sejam disponibilizadas apenas na página que contém as informações do patrimônio separado na rede mundial de computadores, sem a necessidade de envio de convocação para cada investidor individualmente.

Transferência da administração do patrimônio separado

O § 1º do art. 39 da Resolução CVM 60 estabelecia que, na hipótese de “insuficiência dos ATIVOS INTEGRANTES do patrimônio separado para A SATISFAÇÃO INTEGRAL DOS títulos de securitização” (redação dada pela Resolução CVM 194), cabia ao agente fiduciário convocar assembleia especial de investidores para deliberar sobre a administração ou liquidação do patrimônio separado. Para adequar a redação do dispositivo regulamentar à redação presente na Lei nº 14.430, passou a constar em tal dispositivo que o agente fiduciário só a convocará caso a companhia securitizadora não o faça.

Adicionalmente, o § 2º do art. 39 prevê que, nas hipóteses nas quais cabe ao agente fiduciário assumir imediatamente a custódia e a administração do patrimônio separado, ele deve, em até 15 dias, convocar assembleia especial de investidores para deliberar sobre a substituição da companhia securitizadora ou liquidação do patrimônio separado. Ocorre que, anteriormente à Resolução CVM 194, não havia um marco a partir do qual começaria a contagem do prazo para que o agente fiduciário convocasse a assembleia. Assim, a CVM estabeleceu que o prazo começa a contar da ciência do agente fiduciário da decretação de falência ou recuperação judicial ou extrajudicial da companhia securitizadora, prevista no inciso II do art. 39.

Ainda, no mesmo parágrafo, a CVM incluiu que o prazo para realização da assembleia será de até 20 dias em primeira convocação e até 8 dias em segunda convocação, considerando que a troca da companhia securitizadora é uma medida de urgência.

Leia na íntegra a Resolução CVM 194 e o Ofício Interno nº 11/2023, disponíveis neste link.

A Lei nº 14.711, de 30 de outubro 2023, denominada “Marco Legal das Garantias” trouxe inovações à Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 (“Lei das S.A.”), no que diz respeito à emissão de debêntures.

Uma das principais alterações decorre da revogação do inciso II do artigo 62 da Lei das S.A., sendo certo que a inscrição da escritura de emissão, e seus eventuais aditamentos, perante a Junta Comercial competente, passa a não integrar mais o rol de requisitos para a emissão de debêntures, embora o registro do ato societário que deliberou sobre a emissão perante tal órgão, e a sua publicação, ainda sejam exigências da lei (artigo 62, inciso I).

Sobre esse assunto, o Marco Legal das Garantias, por meio das inclusões dos §§ 5º e 6º ao artigo 62 da Lei das S.A., determina diferentes procedimentos de registro e divulgação do ato societário que deliberou sobre a emissão de debêntures de acordo com a natureza da companhia. Enquanto a competência para disciplinar os procedimentos aplicáveis às companhias abertas e/ou às escrituras de emissão de debêntures objeto de oferta pública ou admitidas à negociação será da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”),a competência para disciplinar os procedimentos aplicáveis às companhias fechadas será do Poder Executivo.

Foram alteradas as competências da Assembleia Geral no âmbito da deliberação sobre a emissão de debêntures. Agora, também compete à Assembleia Geral deliberar sobre o desmembramento, do seu valor nominal, dos juros e dos demais direitos conferidos aos titulares das debêntures (artigo 59,inciso IX).

A deliberação sobre a emissão de debêntures não conversíveis em ações pelo conselho de administração, anteriormente possível apenas para as companhias abertas, passa a ser uma opção para as companhias fechadas. Além disso, a diretoria também passa a ser órgão competente para tal deliberação. Ambos os casos ficam sujeitos à não vedação pelos estatutos sociais das companhias (artigo 59, § 1º).

Também foram incluídas as seguintes disposições sobre a Assembleia de Debenturistas, conforme §§ 7º a 10 do artigo 71 da Lei das S.A.: (i) método de cômputo de votos; (ii) competência da CVM para redução de quórum necessário para aprovar modificação nas condições das debêntures de companhia aberta; (iii) previsão da autorização da CVM, mencionada anteriormente, deverá constar nos avisos de convocação, e o quórum reduzido apenas pode ser utilizado após terceira convocação; e (iv) definição de dispersão de debêntures.

Por fim, a norma dispõe que as debêntures emitidas por companhias brasileiras no exterior devem seguir observando aos requisitos previstos no artigo 62 da Lei das S.A., contudo, trouxe atualização na forma da divulgação de informações, que passam a dever ser realizadas nos sítios eletrônicos das companhias. Assim, os documentos exigidos pelas leis do país em que houver sido emitidas debêntures, acompanhados de sua tradução simples, caso não tenham sido redigidos em língua portuguesa, devem constar dos sites das companhias emissoras (artigo 73, § 3º).

Analise abaixo um quadro comparativo com as alterações na Lei das S.A.:

‍

Para saber mais sobre outras alterações implementadas pelo Marco Legal das Garantias, clique aqui para ler artigo adicional sobre o assunto.

‍

O Marco Legal das Garantias pode ser acessado aqui. A Lei das S.A. pode ser acessada aqui.

‍

LEI 14.711/23 – Principais Alterações Propostas

Em 30 de outubro de 2023, o Presidente da República sancionou a Lei n.º 14.711 (“Marco Legal das Garantias”), que tem como finalidade o destravamento da concessão de crédito no Brasil, fortalecendo as garantias e dinamizando a forma de sua constituição e excussão, mediante a inclusão de alterações na Lei de Alienação Fiduciária (“Lei 9.514/97”), Lei do Mercado de Capitais (“Lei 13.476/17”); Lei dos Atos Notariais e de Registro (“Lei 8.935/94”), a Lei de Registros Públicos (“Lei 6015/73”), Código Civil (“Lei 10.406/2002”), entre outras.

Dentre as principais alterações propostas pelo Marco Legal das Garantias temos: (i) possibilidade de alienações fiduciárias múltiplas sobre o mesmo imóvel; (ii) manutenção do saldo devedor, mesmo com a execução da garantia, se o produto do leilão não for suficiente para quitar a dívida; (iii) execução extrajudicial e extensão da hipoteca; (iv) criação de novo capítulo no Código Civil para regulamentação do agente de garantia; (v) extensão da alienação fiduciária; (vi) excussão e busca e apreensão extrajudicial, via cartório de títulos e documentos, de alienações fiduciárias celebradas no âmbito do mercado de capitais; e (vii) a criação do serviço de gestão de garantias.

‍

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Possibilidade de alienação fiduciária de propriedade superveniente ou múltiplas alienações fiduciárias: a Lei 9.514/97 foi alterada, possibilitando o registro de uma alienação fiduciária superveniente em um imóvel já alienado fiduciariamente. Neste caso, a satisfação do crédito do segundo credor fica condicionado: (i) à execução e satisfação do crédito do primeiro credor; e (ii) o cancelamento da primeira alienação fiduciária (eficácia condicionada).

Múltiplos imóveis em garantia. Foi introduzida na Lei9.514/97 a possibilidade de excussão de garantia composta por múltiplos imóveis. Nesse caso, se não houver vinculação de cada imóvel a uma parcela da dívida, o credor pode executar todos os imóveis simultaneamente ou sucessivamente, devendo o credor indicar se deseja seguir com a execução simultânea ou sucessiva, salvo se houver disposição em sentido contrário no instrumento de constituição da garantia.

Extensão da garantia real à nova operação de crédito (Recarregamento). Foi alterada a Lei13.476/17, que regulamenta as garantias no âmbito dos contratos de abertura delimite de crédito, incluindo a possibilidade de extensão da garantia para que o mesmo imóvel possa ser usado em garantia de outras operações de crédito, nova se autônomas, desde que obedecidas as condições a seguir: (i) a operação seja contratada com o credor titular da propriedade fiduciária; (ii) inexista outra garantia sobre o mesmo imóvel contratada com outro credor (que não seja o credor fiduciário); (iii) a transferência das garantias só pode ser feita conjuntamente, isto é, no caso de cessão de créditos, estes só podem ser cedidos em conjunto, devendo ser mantida a unicidade do credor; e (iv) a extensão ou cessão da garantia para credora diversa só pode ocorrer se anova credora for integrante do mesmo sistema de crédito cooperativo da credora original ou a nova credora for garantidora fidejussória da operação de crédito original.

Instrumento de extensão da alienação fiduciária. A extensão da garantia poderá ser formalizada por instrumento público ou particular (dispensado o reconhecimento de firmas) e deverá ser averbada (conforme novo item 37 do inciso II do art. 167 da Lei 6015/73) no registro de imóveis de acordo com a ordem de prioridade das obrigações garantidas mediante apresentação do instrumento de extensão. A extensão da alienação fiduciária não poderá exceder o prazo e nem o valor garantido constantes no título da garantia original, o que limita a liberdade das partes em tomar financiamento por valor e prazo superiores ao da garantia original.

Mudança nas regras de excussão entre Alienação Fiduciária Residencial e Não Residencial. A excussão da garantia na alienação fiduciária residencial exime a responsabilidade do devedor. Na excussão da alienação fiduciária não residencial, se ainda houver saldo devedor após o leilão, ou a consolidação da propriedade, o saldo devedor ainda existente deverá ser arcado pelo devedor. No caso da alienação fiduciária não residencial, o credor poderá em segundo leilão, a seu critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, 50% do valor do bem ou arrematar o bem.

Outras Alterações. Houve alterações, ainda, relativas (i) ao procedimento de leilão, prazo e direito dos credores; (ii)vencimento antecipado de obrigações; (iii) às disposições que obrigatoriamente devem constar no instrumento de alienação fiduciária; (iv) à possibilidade de aplicação de penalidades ao credor fiduciário pela não fornecimento do termo dequitação ao devedor fiduciante; (v) ao procedimento de consolidação da propriedade; (vi) às regras para cobrança, purgação de mora e consolidação no âmbito do MCMV; (vii) às regras para a reintegração de posse pelo fiduciário.

‍

HIPOTECA

Execução Extrajudicial da Hipoteca. Foi introduzida a possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o devedor e o hipotecante (se diverso) serão intimados pessoalmente, a requerimento do credor ou seu cessionário, pelo Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, para purgação da mora no prazo de 15 dias. Não purgada a mora, a requerimento do credor, o Oficial do RGI estará autorizado a iniciar o procedimento de excussão da garantia, por meio de leilão, e o fato será averbado na matrícula do imóvel. O requerimento do credor deverá ocorrer nos 15 dias seguintes ao término do prazo para purgação da mora.

Certidão Circunstanciada. Concluídos os procedimentos, o Oficial do RGI emitirá certidão circunstanciada, com os dados da arrematação, que constituirá, juntamente com o comprovante de pagamento do ITBI (e se ocaso, laudêmio), título hábil de transmissão da propriedade.

Recarregamento da Hipoteca. A hipoteca também poderá ser recarregável, mantendo-se a mesma garantia, mas coma averbação do novo valor da dívida.

Saldo devedor nas operações de financiamento à aquisição do imóvel.  Nas operações de financiamento à aquisição ou à construção do imóvel residencial, exceto consórcio, caso o produto da excussão não seja suficiente para o pagamento da totalidade da dívida e das demais despesas, o devedor ficará exonerado da responsabilidade pelo pagamento do saldo remanescente, não se aplicando o disposto no art. 1.430 do Código Civil.

‍

HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Concurso de credores. Havendo mais de um credor garantido pelo mesmo imóvel, seja por alienação fiduciária ou por hipoteca, o Oficial do RGI intimará todos os credores concorrentes para habilitarem seus créditos, no prazo de 15 dias contados da data da intimação, por meio de requerimento, contendo: (i) o cálculo atualizado do crédito, incluídos os acessórios; (ii) os documentos comprobatórios do desembolso e do saldo do devedor, quando se tratar de crédito pecuniário futuro, condicionado ou rotativo; e (iii) a sentença judicial ou arbitral que tornar o crédito líquido e certo, quando ilíquida a obrigação garantida.

Agente de Garantia. O Agente de Garantia poderá ser um dos credores ou qualquer terceiro e será aquele nomeado pelos credores da obrigação garantida para atuar em nome próprio e em benefício dos credores. Ele poderá ser substituído, a qualquer tempo, por decisão do credor único ou dos credores que representarem a maioria simples dos créditos garantidos, sendo certo que será eficaz, a partir do momento que se tornar pública da mesma formada da a publicidade à garantia. O Agente de Garantia atuará tanto para a hipoteca e para a alienação fiduciária, como para outras modalidades de garantia.

Pagamento dos Credores e Possibilidade de Execução Extrajudicial. Após receber o valor do produto da realização da garantia, o agente disporá do prazo de 10 dias úteis para efetuar o pagamento aos credores. Se um ou mais credores não for(em) localizado(s), o agente de garantia depositará o valor correspondente em conta remunerada em nome de cada credor. O agente de garantia poderá valer-se da execução extrajudicial da garantia, quando aplicável à modalidade de garantia.

‍

SERVIÇO DE GESTÃO ESPECIALIZADA DE GARANTIAS

IGG. Os serviços de gestão especializada das garantias serão realizados por pessoa jurídica de direito privado (“IGG”) para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras ou por entes despersonalizados dotados de capacidade jurídica, que atuará como gestora, comas seguintes funções: (i) a gestão administrativa de garantias constituídas sobre bens móveis e imóveis; (ii) a constituição, o encaminhamento a registro e o pleito à execução das garantias; (iii) a manutenção e o controle das operações de crédito vinculadas às garantias; (iv) avaliação das garantias reais e pessoais, a interconexão com as instituições financeiras, entre outros serviços.

‍

REGISTRODE DIREITOS REAIS E PODERES CONCEDIDOS AOS TABELIONATOS DE NOTAS

Atos de Registro. Ficou incluído no artigo167, I da Lei 6.015, a possibilidade de registro de outros negócios jurídicos de transmissão do direito real de propriedade sobre imóveis, ou de instituição de direitos reais sobre imóveis, desde que respeitada a forma exigida por lei para o negócio jurídico que transmitam direitos reais.

Ata Notarial. Por meio de ata notarial os tabeliães de notas poderão dar fé sobre a implementação ou frustação de previsões contratuais privadas, ou sob a forma solene, incluindo-se, ainda, a certificação da ocorrência de resolução de um contrato. A ata notarial será título hábil para o ingresso no Registro de Imóveis.

Foi publicado, pela Prefeitura de São Paulo (SP), o Decreto 62.878 de 30 de outubro de 2023, que regulamenta a concessão de benefícios para retrofits no perímetro do Programa Requalifica Centro (“Decreto”). A medida visa estimular o adensamento no Centro, priorizando o uso habitacional, projetos sustentáveis, valorização do patrimônio ambiental e histórico-cultural (art. 3º). Os benefícios previstos consistem em cobrir até 25% das despesas com a reforma ou requalificação do imóvel (art. 4º).

Dentre os requisitos necessários para enquadramento no programa estão: (i) imóvel localizado no perímetro do programa Requalifica; (ii) uso do imóvel para habitação de interesse social I e II (HIS), habitação de mercado popular (HMP), conjunto residencial com mais de duas unidades ou não residencial compatível ou tolerável à vizinhança residencial (com exceções); (iii) proprietário ou possuidor sem inscrição na dívida ativa; (iv) projeto com pontuação superior a 15 pontos na tabela de externalidades positivas (anexa ao decreto); e (v) projetos em conformidade com a legislação edilícia municipal.

O benefício poderá ser solicitado pelos proprietários ou possuidores dos imóveis (caput e § único do art. 7º), no âmbito dos chamamentos públicos a serem realizados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (“SMUL”), mediante apresentação de requerimento com a documentação estabelecida no decreto. Os projetos serão analisados pela SMUL, que também será responsável por realizar chamamento (art. 2º e 11), conforme os critérios dos art. 12 a 15 do Decreto. Se concedido o benefício, o empreendimento deverá atender as obrigações indicadas nos art. 16 a 20, dentre as quais: (i) não alterar a categoria de uso por 10 anos; (ii) executar as obras de acordo com as exigências de sustentabilidade exigidas para obras públicas; (iii) divulgar o apoio concedido pelo poder público; (iv) fornecer dados solicitados para monitoramento da obra; e (v) outras contrapartidas estabelecidas pelo poder público no ato de abertura do chamamento público.

A inobservância das regras do decreto que impliquem infrações pode acarretar, aos beneficiados, multa de até três vezes o valor do benefício recebido (para infrações gravíssimas) (art. .30). O decreto também estabelece as regras para o chamamento público de concessão dos benefícios, avaliação de projetos, e monitoramento das medidas (art. 33 a 39). Os benefícios poderão ser concedidos até 14 de setembro de 2027 (art. 5º, parágrafo único). A íntegra do decreto pode ser verificada aqui.

O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (“Conpresp”) acatou, em 05 de outubro de 2023, o pedido de tombamento de parte do bairro de Pinheiros, em São Paulo, comprometendo mais de R$ 1 bilhão de VGV (valor geral de vendas), dentro de um perímetro de 20 mil metros quadrados.

As intervenções nos imóveis, localizados em tal área, deverão ser submetidas à prévia análise e deliberação do Conpresp, com o intuito de garantir a proteção e a preservação do patrimônio histórico e cultural, assegurando que os edifícios e áreas de valor arquitetônico e histórico do bairro de Pinheiros sejam preservados.

A decisão é preliminar e serviu para a abertura de um estudo para o tombamento definitivo dessas áreas. Contudo, apesar desse processo de tombamento estar em fase inicial, a legislação dispõe que, durante o estudo da viabilidade do tombamento, as áreas localizadas dentro do perímetro estudado e as áreas envoltórias ficam paralisadas, impossibilitando, portanto, a aprovação de obras na Prefeitura de São Paulo (PMSP) nos imóveis localizados nesta região.

Todos os projetos atualmente em processo de aprovação perante a PMSP não poderão ser concluídos até o término do estudo de tombamento de Pinheiros, acarretando a interrupção de todas as futuras obras na região.

Não há prazo legal de conclusão do estudo de tombamento de regiões, o que pode levar anos para que o Conpresp decida acerca do valor histórico do bairro de Pinheiros e dos bens incluídos na análise para tombamento.

A Proposta de Emenda à Constituição (“PEC 45”), atualmente em apreciação pelo Senado, permite que o Prefeito de cada um dos municípios atualize a base de cálculo do IPTU, por meio de decreto, sem a necessidade de tal atualização passar pela Câmara Municipal.

O IPTU é um imposto de competência municipal, conforme previsto na Constituição Federal. A alteração prevista na PEC 45, portanto, permite que o chefe do poder executivo municipal aumente a capacidade de arrecadação do município por meio do aumento da base de cálculo do IPTU, devendo ser observado, para tal aumento, os critérios que venham a ser previstos em lei municipal.

A legislação vigente autoriza os chefes do poder executivo municipal a somente atualizar os valores contidos na planta genérica de valores pela inflação. Contudo, eventual aumento do valor venal dos imóveis deve passar pela apreciação do poder legislativo municipal, conforme entendimento do STF e do STJ.

O aumento da competência dos prefeitos pode ocasionar um aumento no número de processos discutindo o valor que será cobrado de IPTU, levando-se em consideração que a celeridade da alteração será maior, ao não ter que ocorrer um processo legislativo – atualmente necessário.

Você pode acessar o inteiro teor da PEC 45 clicando aqui.

A Receita Federal (RFB) publicou na última sexta-feira (20) a Instrução Normativa n.º 2.222/2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis para o valor de mercado. Essa possibilidade foi introduzida pela Lei n.º 14.973 de 16 de setembro de 2024, que reonerou a folha de pagamento. Pessoas físicas: Podem atualizar o valor dos imóveis pagando 4% sobre a diferença (art. 6º da Lei).Pessoas jurídicas: Podem atualizar o valor dos imóveis do ativo permanente pagando 6% de IRPJ e 4% de CSLL (art. 7º da Lei).A medida se aplica a bens imóveis no Brasil e no exterior (art. 4º da IN), exceto para imóveis que:1. Não foram declarados no exercício de 2024 (ano-calendário de 2023).2. Foram adquiridos no curso do ano-calendário de 2024.3. Foram alienados, baixados ou liquidados antes da data de atualização (art. 6º da IN).A atualização deve ser feita mediante a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim) via portal e-CAC com o pagamento do tributo correspondente. O prazo limite para o pagamento é 16 de dezembro de 2024.Embora a medida seja bem-intencionada, a venda do imóvel antes de 15 anos após a atualização resultará em alteração do ganho de capital e em um aumento de tributo, desincentivando a atualização para venda a curto prazo. O benefício só se aplicará integralmente após 15 anos.

A íntegra da IN pode ser conferida aqui: https://lnkd.in/dkSuDTiP